マンション経営といえば

 

 

一般にマンション経営といえば、所有しているマンションを第三者に賃貸物件として貸し付けて、毎月の家賃収入を得るのが目的となります。

 

 

そのための手段にはいろいろなバリエーションが考えられますが、いわゆるサラリーマン大家のようにできるだけ低リスクで手間をかけずに事業を進めたいのであれば、すでに存在している中古のマンションの一室の区分所有権を不動産会社などから購入し、これを賃貸に提供する方法があります。

 

 

 

 

この方法はリスクが少ないだけにリターンのほうも少ないというデメリットがあります。

 

 

もしも事業におけるリターン、すなわち家賃収入を最大限に見込むのであれば、やはり最初から気に入った土地を購入して、そこに一棟のマンションを自前で建てる方式のほうが優れているのは言うまでもありません。

 

 

 

一棟立てるメリット

 

 

この方法を採用する場合の一番のメリットはやはり収益性の高さといえます。

 

 

建設費のほかにも大規模修繕工事や日常的な管理の費用など、いわゆるランニングコストがかかるとしても、一戸あたりの費用に換算すると、それほどの負担でもない場合があります。

 

 

これは物件全体の戸数や間取りが十分に合理的かどうかにもかかわってくる問題ですので、当初の段階でのプランニングもまた重要です。

 

 

サービス付き高齢者向け住宅のような公益性がある種類のものを建設しようとする場合には、建物のグレードや設備などの制約もある反面、資金や制度の面で行政からのバックアップが得られることがあります。

 

 

特に補助金の申請をして審査をパスすることができれば、資金計画上もかなりメリットが期待できます。

 

 

 

 

このようにして建てた物件からは、実労働がなくても毎月の家賃が発生しますので、いわゆる不労所得を手にすることができるのは大きなポイントです。

 

 

また一棟建ての場合は経費として計上できる範囲も大きくなるため、税金対策の一環としても利用価値は高くなります。

 

 

新築から期間を経過するごとに発生する減価償却費、銀行などの金融機関からの借入金の利息の支払い、固定資産税などの公租公課などといったものが、実際の家賃収入を上げるための経費として算入することができますので、少なくとも所得税が源泉徴収されるサラリーマンよりも自由な創意工夫で節税が図られる余地は大きいはずです。

 

 

将来的に子供などに資産を相続させる場合にも、更地などをそのまま所有するよりははるかに税制面で優遇されるところにもメリットがあります。

 

 

 

デメリット

 

 

建物に関するデメリット

 

 

そのいっぽうでデメリットも存在することは否定できず、たとえば空室のリスクが大きいということが挙げられます。

 

 

経営上は借主があらわれなければ単なるコンクリートの箱に過ぎないものですので、入居率を上げることが絶対条件となります。

 

 

そのために駅や公共施設、大学などに近いといったベストな立地を探して、あらかじめリサーチの上でその地域の需要に見合った間取りを採用するのが当初の段階での課題ですが、時として目論見が外れてしまうこともあります。

 

 

 

 

その場合に一室であれば損失はまだ少ないといえますが、一棟の場合にはリスクもさらに倍加すると考えなければなりません。

 

 

加えてせっかく建てた物件を資金繰りが難しいので売却しようとしても、容易には売却できないこともあるのはデメリットのひとつです。

 

 

不動産市場のなかでも単身世帯向けのワンルームの一室の区分所有権などといったありきたりなメニューの場合には、流動性が高く買い手が見つかることもありますが、まったくの事業を前提とした一棟ものの場合には、売却ができる相手方も不動産会社やその他の経営者ということになりますので、それだけターゲットは限定されてしまいます。

 

 

そのためいつまでも不良在庫を抱えてしまうことにもなりかねないというリスクはあり得ます。

 

 

 

管理に関するデメリット

 

 

また管理についてのリスクが降り掛かってくるおそれがあることもデメリットといえます。

 

 

入居者が多ければそれだけ収益が期待できるものの、なかにはクレーマーに近い存在であったり、家賃を滞納したまま居座ってしまうようなトラブルメーカーもないとは限りません。

 

 

 

 

管理する戸数が多くなれば、入居の際の審査がおろそかになってしまう部分もありがちといえます。

 

 

ほかにも毎月の家賃の経理処理などのさまざまな事務的な手間もあります。

 

 

このような管理の部分は自前で行うほかにも、適切な地域の不動産会社やその他の管理会社に一括して委託してしまうことも想定されます。

 

 

この場合は所定の手数料がかかるため、入居率があまりにも少なすぎる場合には収益よりも経費のほうが余計にかかってしまう可能性も捨てきれません。

 

 

このように収益性の大きさというメリットはあるものの、リスクの部分は背負わなければならず、そのリスクが大きくなりがちというところにデメリットがみられます。

 

 

したがって実際に経営をはじめる場合は経験豊富なプランナーなどに相談しながら進めるとともに、資金計画などもある程度の余裕をもたせて、万が一にも空室をはじめとしたリスクが顕在化した場合にも対応できるようにしておくことが重要になってきます。