”不動産投資ローン”VS”住宅ローン”

不動産投資の始め方はとてもシンプルです。

 

収益物件を購入して、入居者を募集し、マンション・アパート経営をしていくだけです。

 

すべて自分でやることも可能ですが、入居者の募集などを自分でやるのはとても難しいので、ノウハウと宣伝ネットワークを持っている不動産会社に依頼することになるでしょう。

 

マンション・アパート経営には興味がないが、安定した収入は得たいという人は、すべてを不動産会社にまかせるという選択枝もあります。

 

サブリース契約を結べば家賃も保証されます。

 

 

 

 

しかし、サブリース契約については近年リスクも浮上しているのでしっかりと下調べをしておきましょう。

 

サブリースは30年保証などと謳われていますが、実際には数年ごとに家賃の見直しがあります。

 

一括で収益物件を購入してしまうのであれば、利息や諸費用などのコストはかかりません。

 

しかし、多くの人は不動産投資ローンを利用して収益物件を購入します。

 

不動産投資ローンは住宅ローンよりもわずかに金利が高い傾向なので、しっかりとシミュレーションをして無理のないプランを立てましょう。

 

 

 

収益シミュレーションの重要性とは？

意外と見落としがちなのが、固定資産税・都市計画税です。

 

これらの税金は1月1日時点で不動産を保有していた人にかかる税金です。

 

しかし、日割り計算で購入者も一部を負担するのが一般的です。

 

例えば、1月10日に取引をした場合などにはほとんど全額の固定資産税・都市計画税を負担することになるでしょう。

 

最初の段階でしっかりとシミュレーションをしていても、失敗してしまうことがあります。

 

 

 

 

 

近くに大学や工場があり、需要が高いエリアで収益物件を購入したので安心していたら、大学などが移転してしまったというケースなどです。

 

なにかのきっかけで需要が減少してしまうこともあるので、余裕を持ってローンを返済できるような計画を立てておかなくてはなりません。

 

また、建物は年月の経過とともに価値が落ちていきます。

 

新築マンションと築年数10年のマンションがあった場合、その他の条件が同じなら新築マンションを選ぶでしょう。

 

築年数が経過するほど家賃を下げなければならないということもシミュレーションにおり込んでおく必要があります。

 

 

 

物件選びで成功するか失敗するかが決まる！

不動産投資は収益物件を選ぶところで50％以上は成功・失敗が決まると言われています。

 

需要が高いエリアで需要の高い物件を選んでおけば、高い確率で成功します。

 

逆に、その時点では需要があっても将来に需要がなくなってしまうであろうエリアで物件を購入してしまうと、数年後にローンの返済で苦労することになる可能性が高いでしょう。

 

 

不動産会社は不動産を売ることが仕事なのであり、不動産投資の成功を約束しているものではありません。

 

 

時には売れない物件をおすすめされることもあるようです。

 

不動産会社の担当者の言うことを完全に鵜呑みにしてしまわないということも大切です。

 

 

 

 

 

近くに工場があって夜中に騒音がするといった不利なポイントをわざと伝えないことなどもあると聞きます。

 

夜の時間帯に実際に周辺を歩いてみるということもおすすめです。