様々な投資の方法

 

 

不景気の世の中を生き抜くために投資への関心の高まっています。

 

 

 

 

仮想通貨やNISA、投資信託や不動産投資など、その種類はさまざまで子供でも始められるという事もあり、将来の資産形成ために家族で投資を始める人もおります。

 

 

ですが、投資にはリスクがつきものです。

 

 

時には投資信託などでは株の暴落により資産を失ってしまうということもあります。

 

 

その点、不動産投資ではたとえ建物に価値がなくなっても土地所有分に関しては評価がされるので堅実と言えるのではないでしょうか。

 

 

 

大事なのは実質利回り

 

 

資産形成を考えるうえで不動産投資を考えるのならば、ワンルームマンション投資は比較的低リスクとなるため初心者には特におすすめです。

 

 

ワンルームマンションを投資用として購入する人の多くは、表面利回りを参考にして物件を選ぶのではないでしょうか。

 

 

表面利回りとは、一年間に得られる収入÷(物件価格＋諸経費)で計算される割合になります。

 

 

良いものであれば10％を超えるものもあるのですが、大切なのは実質利回りです。

 

 

 

 

年間収入から年間支出を引いた金額を物件の購入金額で割ったものの割合を指すのですが、空室期間、リノベーション費用、管理維持費などにかかる支出を考慮する為、より現実に近い利益を知ることができます。

 

 

物件により管理費や修繕積立金の額は違います。

 

 

また、固定資産税・都市計画税などの税金、家賃などの管理を委託する場合は管理委託料、融資を使って物件購入したときは利子など、投資用物件を所有するだけで多くの支出があることも忘れてはなりません。

 

 

これらを把握したうえで利益を計算すると、物件の本当の魅力が見えてくるのかもしれません。

 

 

 

オーナーチェンジ物件のメリット

 

 

また、投資物件売る場合、査定をするにあたってはまず仲介会社や買い取り業者へ相談を行う事から始まります。

 

 

賃借人が入居中の場合であっても、オーナーチェンジ物件としての売却は可能です。

 

 

 

 

築年数が古く売却が難しい物件であったり、相続で引き継いだが売却したい、新しい物件を購入するために換金したいなど、オーナーチェンジをおこなう理由は様々です。

 

 

しかし、入居者居住中のまま売却されるオーナーチェンジ物件は、新規入居者を探す必要がなく、空室による家賃収入が見込まれない期間がないため人気が高くなっています。

 

 

賃借人がいない時にワンルームマンションを売却する場合、現状で家賃保証条件やサブリース契約ついている場合はその特約を外して契約を行うのか、その条件付きのまま売却を行うのかという事になります。

 

 

家賃保証付きであれば購入後の空室リスクを減らすことができますが、委託料はかかってしまうために実質利益は小さくなってしまいます。

 

 

リスクをとるか、利益を取るか、どのような不動産投資を行いたいかを決めておくとよいでしょう。

 

 

 

リスクを避けるために

 

 

投資物件のリスクは空室が続くこと、そして物件自体の価値が下落してしまう事です。

 

 

毎月のように管理維持費などで出費がなくなる事はありません。

 

 

空室を生まないためにも物件の立地や周辺環境をしっかりと調査したうえで購入することが大切です。

 

 

 

 

また、投資物件売る際、当時購入した物件価格よりも大幅に下落してしまうことは最も避けたいリスクではないでしょうか。

 

 

例えば、1,000万円のワンルームマンションを購入した場合に家賃収入で年間400万円、数年後に売却することになり査定を行うと700万円であったとするならば、購入にかかる諸経費や支出をひくとプラスマイナスゼロ、もしくは赤字となる可能性が高くなります。

 

 

このため、投資物件売る際にどれだけ購入金額に近い金額で売却できるかが投資を成功させるカギになるのではないでしょうか。

 

 

 

新築のワンルームマンションの場合

 

 

都心への社会人や学生の流入がまだまだ続くなか、ワンルームマンションの建設は止まることを知りません。

 

 

投資物件として購入する場合、新築マンションを選ぶか中古マンションを選ぶかにより諸経費、融資、家賃設定、売却時の下落率が大きく異なってくることを理解しておく必要があります。

 

 

 

 

ワンルームマンションを新築で購入した場合、新築という事から高めの家賃設定を行っても入居者は見つかることでしょう。

 

 

ですが、２番目の入居者以降は新築とは呼べず、周辺の家賃相場とほぼ変わらなくなってしまうため収入が下がってしまうことは明らかです。

 

 

新築物件は購入時の価格は中古に比べると２，３割高額になってしまいます。

 

 

投資用として考えた時にはおすすめとはいえません。

 

 

比較的築浅の中古物件を購入するほうが売却時の下落率は低くなり、売却時に物件価格が下がってしまったとしてもより利益を残すことができるでしょう。

 

 

都心においては特に単身者むけマンションが多く、家賃の価格競争も起こります。

 

 

リノベーションやセキュリティ設備の充実、宅配ボックス、インターネット環境の整備など、物件の付加価値を高めて空室率を限りなくゼロに近づける物件づくりを行う事で競争の激しい投資物件市場の中でも生き残っていけるのではないでしょうか。