不動産投資の”サブリース”の謳い文句とは？

不動産投資ではサブリースをすることのメリットについて大きく宣伝されていた時期がありました。

 

「30年保証」などという謳い文句で注目を集めていたようです。

 

30年間家賃が保証されるというのは、オーナーにとってとても魅力的な条件です。

 

需要があるエリアで収益物件を購入しても、20年後、30年後がどうなっているのかわからないからです。

 

その時点では需要があっても、20年後には需要がなくなって空き室だらけになってしまっているかもしれません。

 

 

 

 

 

30年間家賃が保証されるなら、空き室リスクについて心配する必要はないです。

 

しかし、サブリースの問題点についてもだんだんと浮上してきました。

 

オーナーは収益物件を購入したあと、サブリースの会社と契約を結びます。

 

マンション・アパートのすべての部屋を会社に貸し出しします。

 

家賃は8割～9割程度になることが多いようです。

 

例えば、一般的に家賃10万円の部屋が20あるマンションならば、家賃9万円ですべての部屋を会社に貸し出しします。

 

本来ならば家賃が10万円の部屋なので、普通に考えれば損をすることになります。

 

しかし、マンションには空き室リスクがあるので、実際には部屋がすべて契約できるとは限りません。

 

20ある部屋のうち10しか契約が決まらなければ、収入は半減してしまいます。

 

それならば、サブリース契約を結んで9割の家賃を保証してもらったほうが安定すると考えるのです。

 

 

 

 

 

トータルで見るとサブリースはメリットがない！？

1つの問題点は、「30年保証」とうたわれていても、実際には3年～5年ごとに契約が見直されることになります。

 

サブリース会社から家賃を下げるように要求されることもあります。

 

前述したケースで「家賃を9万円から7万円に下げてください」と言われたので、契約を解除したとします。

 

その後部屋の契約状況を見てみると、なんと空き室だらけでした。

 

それまでまったく管理に関わってこなかったオーナーは、空き室だらけのマンションが戻ってきて、四苦八苦することになります。

 

需要が少ない地方のエリアなどではこのようなケースは珍しくありません。

 

管理会社にすべてをまかせることができるということはメリットですが、それまで全く管理に関わっていないと、管理会社とトラブルがあったときに困ることになります。

 

 

 

 

 

 

また、都会の需要があるエリアにあるマンションなどは、特になにもしなくても入居者がうまる傾向です。

 

その場合、サブリース契約を結んで家賃収入を減らすことはデメリットとなるでしょう。

 

家賃を保証してもらうことにメリットがあるのは、将来的に需要がなくなる可能性がある地方のエリアなどです。

 

しかし、需要がなくなる可能性が高いエリアの場合、3年～5年ごとの契約更新で家賃を大きく下げられてしまうことが予想されます。

 

このように、トータルで見るとそれほどメリットがある契約ではないということがわかります。

 

マンション経営には関心がなく、ただ利益を出したい投資家にとっては管理のすべてを丸投げしてしまえるということは魅力的ですが、それほど甘い話ではないということです。