不動産投資をするなら都心のワンルームマンションがお勧め

 

不動産投資という言葉が出始めてずいぶん経過します。

 

 

不動産投資はマンションやアパートの一室や一等丸ごと、または戸建ての家などを自分で購入して、それを賃貸にすることで家賃収入を得るというものです。

 

 

家を買うということは高額な買い物なのでローンでの支払いとなる場合がほとんどですが、頭金がなくても購入することができるということや、専門の不動産業者にサポートをしてもらえるということで不動産について知らなくても、それほど余裕があるわけではなくても始められる投資法です。

 

 

投資物件を持つことによって家賃収入が年金のようになること、いずれ自分のものになること、家賃収入は増えるものの建物価格の減価償却や不動産経営をしている事業主として必要経費が認められるので毎年数十万円から数百万円の節税効果があることなどのメリットがあるうえ、不動産業者が行っている家賃保証や10年や15年の買取保証などがあるというメリットもあるといわれています。

 

 

 

 

 

いろいろな賃貸物件の中でも一番購入しやすいのがワンルームマンションです。

 

 

ファミリー型のマンションや戸建てよりも安く購入することができます。

 

 

また、賃貸物件にするには誰かに住んでもらわなければなりません。

 

 

ワンルームマンションの需要といえば単身のサラリーマンや学生がほとんどなので通勤や通学に便利で生活の利便性もある東京など都心が有利となります。

 

 

そこで仲介役となる不動産業者は都心のワンルームマンションを勧めています。

 

 

 

 

ローンから家賃を捻出しましょう

入居者があれば毎月の家賃収入からローンの支払いをすることができます。

 

 

ローンの支払いが終わればその家賃は自分の収入になるのでローンを払い終えた老後には年金にプラスされた収入が入ってくることが期待されます。

 

 

ところがそこで問題があります。

 

 

ローンが終わるころには20年から30年経過をして築年数の古いものになります。

 

 

するとそのころも入居者がいるかどうかということです。

 

 

また、その間入居者が入れ替わるたびにリフォームをする必要が出て来たり古くなったり壊れた設備は好感しなければいけません。

 

 

 

 

 

 

それらはオーナーの仕事になります。

 

 

家賃がすべてローンに消えるか少しぐらいの収入しかならないと管理にかかる費用は自分で出すことになってしまいます。

 

 

好立地で建物も新しいうちは高い家賃も望めますが、老朽化してくるにつれ高い家賃だと入居者がいなくなる可能性もあります。

 

 

新築で購入してもローンが終わるころには築20年から30年、中古物件を購入した場合はもっと築年数が古くなってしまいます。

 

 

 

 

 

タイミングを見て投資物件を売却しましょう

住宅を所有すると毎年、固定資産税を納める必要があります。

 

 

固定資産税は建物の価値が下がって来ると年数がたつにつれ低額になってきますが、都心など利便性が良く人気のある地域の場合は地価が下がることはまずなくむしろ上がることも多いので年々低額になっていくこともなく逆に上がってしまうことがあります。

 

 

また、マンションの場合は管理費や修繕積立費の徴収があります。

 

 

家賃に余裕があるうちはローンを返しながら固定資産税や管理費、修繕積立費を賄うことができますが、家賃の見直しで老朽化したマンションで高い収入がなければそれらの費用も自分持ちになってしまうことがおこります。

 

 

 

 

 

 

そして、もっと老朽化すると大規模な改修をすることでまた入居者も望めますが、その改修費用も多額にかかってしまいます。

 

 

そうなるともう手放すことが最善の方法になってしまいますが、購入時には買取保証がついているということでもその期間のタイミングを逃せば買い取ってもらうこともできなくなるので、その時は投資物件売却ということになります。

 

 

 

 

「純利益」と「収益価格」

一般に居住するための住宅の場合は土地の価格と建物の価格を合算したものがその価格になりますが、投資物件の場合は土地の価格と建物の価格を合算するのではなく、賃料収入から諸経費を引いた「純利益」を利回りで割って出た数字がその物件の価格となり「収益価格」といわれるものです。

 

 

収益価格は土地も建物も込みの価格となります。

 

 

 

投資マンションの収益価格はあまりその地域の地価とは関係なくどのくらいの収益が見込まれるかということが重視されています。

 

 

 

家賃収入が高い場合、または経費が少ないと収益価格も高いということになりますが、築年数がたつにつれ家賃は下がり、その分修繕費に費用が掛かるので、少しずつ価格は下がっていくということになる可能性のほうが高いのです。

 

 

 

 

 

 

だから購入した価格よりも高い価格で羽棄却できる可能性も低いということです。

 

 

 

 

不動産選びは慎重に・・・

それでも投資物件売却を考える場合はどのようにすればよいのでしょうか。

 

 

まずは不動産業者に相談をし、査定をしてもらいます。

 

 

媒介契約を結ぶと、売却するための活動をし購入希望者との交渉を行ってもらい売買契約と物件の引き渡しと費用の受け取りをするという流れです。

 

 

 

 

 

 

売却には不動産譲渡所得税、印紙税、抵当権抹消日、仲介手数料などがかかります。

 

 

一般の不動産より専門知識が必要な投資物件売却は専門の業者に依頼して手続きなどについてサポートをしてもらう必要があります。

 

 

その際の不動産業者選びは重要になって来るので複数社で比較検討をすることが大切です。