最初は小さな投資から

 

 

最近は、サラリーマンでも会社の収入だけでは将来的に不安定なため不動産投資をする人が増えてきています。

 

 

不動産投資をするといっても大小さまざまな物件がありますが、ある程度収入があればマンションを購入することも不可能ではありません。

 

 

基本的にマンションはアパートと異なり、一部屋だけを購入することもできることから気軽な投資と言えます。

 

 

もちろん、ひと部屋だけでなく二部屋購入しても問題ありませんが最初にオーナーになるならばまずは一つだけを購入して実験してみることが大事です。

 

 

 

実際に人の体験や本に書いてあることが重要ですが、それがそのまま自分の体験に当てはまるとは限りません。

 

 

実は成功法則とよばれているものが投資にはありますが、多くの人はその法則に当てはまらないものです。

 

 

また人にこのやり方がよいといわれているものでも、必ず何人に当てはまるわけではないためそのまま鵜呑みにしてしまい大きく損をしてしまうと後悔することになるかもしれないです。

 

 

そのように考えれば、いずれにしても最初失敗することを前提にして小さな投資から始めることが大事になります。

 

場所の場合は、新築マンションは確かに利回りがよいですが、新築の金額は中古に比べると高いことがほとんどですので最初から大きな負担になってしまいます。

 

 

まずは築10年以上のマンションを購入してみて、そこからどのようになるかを考える必要があるかもしれません。

 

 

 

失敗しないために

 

よくある失敗のパターンとは、空室が長期間続き赤字が継続して出てしまうことです。

 

 

アパートの場合は、すべての部屋が空室になることは考えにくいためどこかしらで黒字になっている可能性が高いです。

 

 

健全に経営する状態ならば、8割ほどは埋まっているため黒字に転換することができます。

 

 

つまり、一部屋ぐらい空室になってもそれほど致命的な問題にはなりません。

 

 

ところがマンションの場合は一部屋しか購入しない場合その部屋が空室になってしまうとそれ以降収入が一切ない状態で経費ばかりがかかってしまいます。

 

 

まずは、確実に人が入るようなところを購入することが大事ですが、この場合には駅前などに限られてしまいますので、あまり大きな部屋を購入すると負担が大きくなります。

 

 

 

 

そこで、まずはワンルームのところを購入してみるのがよいです。

 

 

ワンルームの場合は、家賃収入は少ないものの購入する金額が100万円台で済みます。

 

 

特に中古ともなれば、200万円程度で購入できる場合もありますのでまずは購入してみて実際に経営を味わってみることが大事です。

 

 

入居すればうれしいですが、一人の人が半永久的に住み続けるわけではなく途中で人が入れ替わります。

 

 

一通り入れ替わりの時期にどのようにするかなどを経験すると何があっても大丈夫なようになるでしょう。

 

 

もし一部屋目で一通り経験することができれば、今度は2部屋を購入しひと部屋だけではできなかった実験などをしてみるとよいです。

 

 

 

リフォームとリノベーションの違い

 

 

収益があがってくると同時に建物は老朽化してきますのでどこかのタイミングで家賃を下げるか、家賃はそのまま維持してリノベーションやリフォームをしてみるのもよいでしょう。

 

 

リフォームとリノベーションの違いは、本質的に似通っていますが価値を元通りにするものなのかそれとも以前に比べて価値を高めるのかの違いになります。

 

 

例えば新築だった場合300万円したマンションは、リフォームをすることで300万円近くの価値に戻すことができます。

 

 

ですかリノベーションの場合には300万円以上の価値になるものです。

 

 

 

そのように考えればリノベーションの方がよいですが、リノベーションをする以上はそれなりのデザインをしなければ意味がありません。

 

 

リフォームと大して変わらないような内容ならば、そもそも価値が出ませんので家賃を上げることはできないだけでなくそのままの状態を維持するのも難しくなります。

 

このような場合には、専門家と相談しながらどのような形にしたらよいかを決めていきましょう。

 

 

もしそこまで勇気がなければ、とりあえずリフォームをして全部新しくすることで新築と同じような価値を出すことができます。

 

 

言い換えるならば、新築の時と同じだけの家賃をもらっても問題ないになるわけです。

 

 

 

リフォームのポイント

 

リフォームのポイントは、必ずしも高級な素材を使ったからといってそれが家賃に反映されるとは限らない点です。

 

 

例えば、賃貸雑誌やホームページなどを見るとリフォーム済みと書かれた部屋がありますがその内容は一切書かれていません。

 

 

つまり100万円をかけた場合と150万円かけた場合ではほとんど違いがないと評価されてしまいます。

 

 

 

 

もちろんよほど個性的なものであれば別ですが、そうでなければあまりこだわりを持たずに元通りに戻すだけと考えて割り切るべきです。

 

何もせずにそのまま家賃を下げる方法もありますが、一度下げた家賃を立ち上げるのはかなり勇気がいることです。

 

 

そのため家賃を下げるならばそれ以降家賃を上げない覚悟が必要になります。