ワンルームマンションのような投資物件売却時の相場はどのようにして決まるのでしょうか。

 

 

購入時の価格とか、周辺物件の価格とか、あるいはメンテナンスなど維持管理が行き届いているかどうかで決まるのでしょうか。

 

 

ここに書いたような要素は、もちろん全く無関係ではありませんが、直接的に影響を与えるものでは実はありません。

 

 

 

相場が決まる大きな要素

 

 

ワンルームマンションなど投資物件売却時の相場とは、ダイレクトに言えばその物件からいくらの賃貸料収入が得られるのかで決まるのです。

 

 

誤解があるといけませんので、賃貸料収入のみによって全てが決まるわけではないということは強調しておきますが、最も重要で根本的な要素は賃貸料収入です。

 

 

 

 

結局のところ、人はどうして投資用物件を購入するのか、どんな効用を期待して投資用物件に貴重な自分のお金をつぎ込むのかと言えば、賃貸料という形で定期的にお金を生み出すことが期待されるからです。

 

 

多くの賃貸料収入が期待できる物件であればそれだけ高くても買おうと思いますし、あまり多くの賃貸料収入が期待できないのであればそれなりのお金しか出そうとしません。

 

 

ということで、賃貸料収入が最も重要な要素となるわけです。

 

 

 

おそらくその投資物件を購入したときの価格も、期待される賃貸料収入に応じて決まっていたはずです。

 

 

そういう意味では、購入時の価格も売却時の価格と全く関係ないわけではありません。

 

 

むしろ大いに関係があります。しかし直接的につながっているわけではなく、あくまで賃貸料収入によってつながっているわけです。

 

 

あるいは、周辺物件の賃貸料についても、当然のことながら付近でワンルームマンションに入居しようと探している人の場合、同じような条件のところであればわざわざ高い賃貸料のところに住もうとは思わないでしょう。

 

 

つまり、同じような条件の物件であれば賃貸料収入はほぼ同じレベルとなり、投資を考えている人にとっては同じ価格でないと購入しないということになりますから、これも全く無関係ではないことは当然です。

 

 

メンテナンスに関してはこれとは少し別の話にはなりますが、いずれにしても売却価格に直接的に影響を与えるものではないということはまず自明でしょう。

 

 

 

もう一つの要素

 

このように賃貸料収入が相場形成のメインとはなるのですが、ここで一つ立ち止まって考えて欲しいことがあります。

 

 

例えば賃貸料が月5万円で、年間に60万円の収益が見込める投資物件があったとしましょう。

 

 

賃貸料に応じて価格が決まるとの話でしたが、では年間60万円の収益だからといってそこからどうやって売却価格など決まるものでしょうか。

 

 

1000万円になるのか、はたまた2000万円になるのか、あるいはもっと上なのかそれとも下なのか。

 

 

どちらにせよ60万円という数字だけから最終的な売却価格など決めようがないと思わないでしょうか。

 

 

これは確かにそのとおりです。

 

 

賃貸料収入がメインで関係してくるにせよ、それだけでは売却価格など決まりようがありません。

 

 

どう考えてもさらにもう一つ数字がないと売却額は決まらないことは明らかでしょう。

 

 

 

 

その数字とは何かといえば利回りです。

 

 

先に書いた話と少し関係しますが、人が投資物件を購入するのは購入したお金に見合った賃貸料収入を期待するからです。

 

 

ここで、購入したお金に見合った収入というのがつまり利回りのことです。

 

 

この数字は決して一定ではありませんが、例えば5％としましょう。

 

 

世間一般として購入金額に対して5％の利回りを求めているのであれば、年間に60万円の収入を生み出す物件の価格は、60万円を0.05で割って1200万円と算出されます。

 

 

このように、ワンルームマンションなど投資物件売却時の相場とは、賃貸料収入をその時点で期待される利回りで割った値として算出されることになるのです。

 

 

 

 

利回りとは

 

 

ではさらにもう一歩踏み込んで、その時点で期待される利回りとはいったい何でしょうか、どのようにして決まるのでしょう。

 

 

これは人によって期待するものが異なるのですから人によるとも言えるのですが、やはり世間一般としての数字というものはあります。

 

 

 

 

ワンルームマンションへの投資の他にも世の中にはいろいろな投資方法、資金運用方法があるでしょう。

 

 

株式を購入することもそうですし、外貨で運用しようとする人もいるでしょう。

 

 

手堅く銀行預金という方法もあります。

 

 

これらはそれぞれの利回りを持っています。

 

 

これらと比較する中で、不動産投資においては適切と考えられる利回りというのが必然的に決まってきます。

 

 

他の投資に比べてあまりにも利回りが悪すぎるのであれば誰も投資しようとしませんから利回りを上げる方向に動きますし、利回りが良すぎるのであれば逆の方向です。

 

 

つまり、世間一般の投資における利回りに連動して投資物件の利回りも動くということになるのです。

 

 

そして、注意しないといけないのは賃貸料収入を利回りで割ったものが売却価格となることです。

 

 

つまり、利回りが大きくなればなるほど売却価格は下落することになりますから、意味合いを取り違えないようにしましょう。