ローンを借りるには

 

 

ローンでマンションを一棟買いするときはメリットとデメリットがあるので、特徴を理解して利用する必要があります。

 

 

メリットで挙げられるのが団体信用生命保険へ加入することになるので、もしも返済中に死亡した場合でも残債は保険で支払われるので、遺族は完済されたマンションを相続できます。

 

 

多額の財産を所有している人の場合、現金をそのまま相続するよりも不動産にしていた方が評価額で計算されるので課税額を抑えることができ、さらに賃貸で使用していればそこから追加で減額されるので節税効果も高いです。

 

 

居住目的で購入する場合は一棟では高額なので審査に通るのは一般的なサラリーマンでは難しいですが、不動産投資に用いる場合は家賃収入から返済が見込めるので、その物件の収益性が高いと判断されれば融資を受けられ、区分所有よりも高い利益を出せます。

 

 

 

 

実質的には複数の区分所有をしている状態とも言えますが、まとめて管理できるのでこちらの方が手間がかかりません。

 

 

通常は購入額の2、3割は自己資金で用意しておいた方が審査に通りやすくなります。

 

 

返済に行き詰ったときは物件を売却するので、ある程度支払いが進んでいるのであればそれで完済できるように見えます。

 

 

実際にこのような状況に陥るのは当初の計画よりも収益性が低い物件で運用に失敗したからです。

 

 

売却しようとしても評価が下がるので購入額よりも安くなってしまう危険性があり、借り入れが残る場合があるため、全額を借りるのは難しいです。

 

 

全額融資してくれる銀行もありますが、数は多くありません。利息も高くなってしまうので、利用できる場合でも慎重に検討した方が良いです。

 

 

 

注意点

 

 

長期的に満室が見込める物件であることを慎重に確認するのが非常に重要になります。

 

 

区分所有であれば一室だけ入れば十分ですが、一棟買いになると部屋の数が増えるので満室にするのが難しくなり、空室ができれば収益に直結する問題です。

 

 

購入価格の安さだけで選んでしまうと入居者が集まらず、管理費や修繕費、税金などの維持費が家賃収入を上回って赤字になる場合もあるので注意しましょう。

 

 

また、需要の判断を行う際に、周辺の特定の1つの施設だけを頼るのは危険です。需要の元になっていた大学やショッピングセンターなどが撤退してしまうと空室ができてしまうので、その地域全体が活気があるのか判断する必要があります。

 

 

家賃収入で支払えると言っても、本当にそれだけでは投資に失敗する危険性もあるので、余裕があれば本業の収入の一部も回して早めに元本を減らした方が成功しやすくなります。

 

 

金利は低いですが、借り入れ額が高額なので利息も高くなり、収益を圧迫する要因になります。

 

 

長期的に払い続けると大きな負担になってしまうので、利息を削って安定して黒字運用できるように意識すると良いでしょう。

 

 

 

 

計画を立てるときに、マンションの老朽化に伴って家賃を引き下げなければならないので収益は少しずつ減っていくこと、大規模修繕などの出費があることなどが考慮が必要です。

 

 

これを含めて収支を確認していないと、見かけ上は黒字になっていても長期的には赤字になってしまう場合もあります。

 

 

注意が必要なマイナス要因は投資用のマンションを販売している不動産会社に聞いて確認しておくと良いです。

 

 

不動産会社の信用性を調べるためにも重要なことであり、物件を買わせたいため、メリットばかり説明して不安を与えるデメリットを隠す会社もあります。

 

 

信用できない会社から購入してしまうと後で後悔する恐れがあるので、都合の悪いことを説明しないようであれば他の会社に変えた方が安心です。

 

 

 

運用は誰がするか

 

 

運用するときは自分で管理するのか、管理会社に委託するのか検討しましょう。

 

 

自分で行えば余計な出費を抑えられますが、入居者の募集から家賃滞納者の取り立てなどを全て行うことになるので手間がかかります。副業で行っていたり、複数の物件運用する場合には適した方法ではありません。

 

 

委託すれば手間を省けますが、手数料が発生するので収益が減る要因になります。

 

 

なお、空室保証をしているところもありますが、どのような手法でそれを実現しているのか確認が必要です。

 

 

入居者を集める最も簡単な方法は相場よりも大幅に家賃を下げることですが、それでは満室になっても収益が減少して損します。

 

 

これを防ぐため、周辺の同じような物件の家賃がいくらであるのか自分で調査して把握しておくと良いでしょう。

 

 

 

 

一棟買いは高い収益を出せると同時に失敗したときの損失も大きい不動産投資であるため、ローンで購入できるとしても最初は区分所有から始め、どのような投資であるのか、運用方法などを理解してからにした方が安全です。

 

 

これで黒字運用できていれば、それは収入に上乗せされ、不動産投資の実績にもなるのでローンを組むときの審査で有利になるメリットもあります。

 

 

一棟買いの運用に失敗した場合でも、区分所有の収益があるので損失を抑えられます。