利回り１０％には注意！表面利回りとは？
不動産投資とはマンションやアパートを購入し、それを賃貸として人を住まわせることで発生した家賃を収入にする方法です。
投資と聞くとFXや株などのイメージが強いですが、これらは利益が大きい反面、元本割れといったリスクが高いです。
しかし、不動産は物件を所持するだけで基本的に元本割れといった問題もなく、毎月安定した家賃収入が得られることからローリスクで投資できる強みがあります。
建物を一棟丸ごと購入する必要もなく、近年ではワンルームタイプのマンションを活用することができ、少ない資金での投資が可能です。
不動産投資は間違いなく成功するというものではありませんが、少しでも収益を上げたいという場合は、良い物件を探して上手に運営する必要があります。
この際に知っておくべきなのは購入する物件によってどのくらい収益が上がるか、それらをひと言でまとめた利回りを理解することです。
広告などで見かける利回りは10%を超える数字ばかりで、この低金利の時代にしては驚くべき数字となっており、つい手を出してしまいそうになります。
しかし、単純にそれを鵜呑みにすると手痛いしっぺ返しを受けることもあるので注意しなくてはいけません。
こういった上手い話はそうそうあるものではなく、10%を超えるような数字は家賃収入を物件価格で割っただけのものと考えるべきでしょう。
これを表面利回りと呼び、この数字のまま運営をするとマイナスになりかねません。
物件購入には建物の価格以外にも不動産への仲介手数料などがかかりますし、購入後にも管理費用や固定資産税など、毎年のようにかかる経費もあります。
こうした諸経費を含めて計算するのを実質利回りと呼び、より現実的な数字となるので、不動産投資の中でも収益性が強く出ています。
ただ、注意しておきたいのが、これらの計算には必ず入居者がいるという前提のもとに算出されています。
空室リスクを考慮し、利回りを計算しましょう
不動産投資の最も大きなリスクは、自分が所有している物件で空室が出ることです。
家賃収入が利益に直結している以上、空室になれば家賃は発生しませんし収益はなく利回りに大きな影響を与えてしまいます。
入居者は様々な理由で部屋を借りるために確実性のある対策はありませんが、契約を打ち切らせないためにもしっかりとした管理が必要です。
また、駅周辺の交通の便や買い物がしやすい、駐車場はあるかなどの好立地も大きな影響を与えているので、物件を探す際には入居率も考慮することになります。
アパート1棟を購入した場合は、1部屋が空いても他の入居者からの家賃収入が期待できますが、ワンルームマンションの1部屋を投資しただけでは入居率は100%か0%のどちらかしかないので家賃収入が難しくなるでしょう。
基本的に利回りは入居率100%を想定して計算されるので、収益性を損なわずに運営管理するのであれば、入居率を下げない、または高い入居率の物件を探すことが重要になってくるのです。
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