アパート・マンションの不動産投資の種類

 

 

政府のマイナス金利政策によって以前のように金融機関に預金を預けてもほとんど利息がつかなくなって、金融機関で定期預金で預けていると物価上昇を考えると資産がどんどん目減りするようになりました。

 

 

そこで比較的リスクが少ないということで注目されたのがアパートやマンションの賃貸オーナーになる不動産投資です。

 

 

 

 

不動産投資は現金などの相続に比べて節税できる相続税対策や、将来にわたって家賃収入がありそのお金で不動産購入代金を返済できて完済したらずっと家賃収入を得られたり売却すれば一気に大金を得られたり様々な利点があります。

 

 

アパートやマンションの不動産投資では、1棟丸ごと購入する1棟所有と、都市部を中心に行われる1部屋単位の分譲で購入する区分所有の2種類の方法がありますがそれぞれにはメリットとデメリットが存在します。

 

 

 

区分所有のメリット・デメリット

 

 

区分所有の最大のメリットは１棟の物件を分割して購入できる事で格安で買えて自己資金も少なく抑えられる事です。

 

 

さらに１棟売りに比べて販売されている物件数も多くて購入する物件を見つけやすく、売却する時にも買い手を探しやすいという流動性の高さもあります。

 

 

それに加え区分所有の場合には１棟所有と違って共用部分の修繕工事を管理組合が行ってくれるので、共用部分の管理が不要になります。

 

 

区分所有のデメリットは１棟所有の場合は１室の借り手がつかない空室になったとしても、他の部屋が埋まっていれば収入がほとんど落ちずに済むのに対して、１室の区分所有の場合は空室が出たら収入がゼロになってしまう事です。

 

 

 

 

また火災や地震で建物が全壊した場合に再建をしたくても、区分所有の場合には土地の1分しか所有してないので他の所有者の合意を得なければ再建できず権利が限定的な事です。

 

 

それ以外にも1棟所有なら次の物件投資の時に担保評価で高額の融資を受けられるのに対して、区分所有の場合には土地の評価額が部屋数で薄まってしまうため、担保価値が低く評価されて銀行から融資を受けて難いデメリットがあります。

 

 

 

一棟買いするメリット・デメリット

 

 

一棟買いをするメリットは土地の所有権を全部持っているので、物件を購入する時にローンを組みやすくて少ない自己資金で購入できる事です。

 

 

1棟の場合は1部の部屋が空室になっても収入がゼロにならない事や物価上昇時での賃料改正でアップさせるのも自分で決められたり、税の控除を区分所有より受けやすいなどの収益性の高さがあります。

 

 

 

 

区分所有の場合には所有物件の数だけ売買契約やローンを組む手間が掛かりますが、1棟買いの場合には1回の売買手続き契約と1回のローンで済んで楽で、物件の管理も自分の一存で選べるので管理が楽な事もメリットです。

 

 

さらに火災や地震で壊れてしまった時にも土地が残るので再建する場合や売却も簡単にできます。

 

 

1棟買いのデメリットは区分所有ならば、人気のある部屋など資産価値の高そうな部屋を選択して購入できるのに対して、1棟買いだと人気のない部屋もセットで購入しなければならない事です。

 

 

それに加えて区分所有に比べて、1棟丸々購入するので区分所有に加えてかなり高額になり、投資に失敗した時のリスクもその分増加します。

 

 

 

アパートとマンションで比較した場合

 

 

区分所有と1棟所有ではどちらにもメリットとデメリットがありますが、長期所有した場合には建て替えがあるので1棟買いの方がメリットがあります。

 

 

1棟売りで販売されるアパートとマンションがありますがどちらの方が投資するとお得なのかも気になります。

 

 

アパート投資の最大のメリットは、マンションに比べて格安に物件を購入できる事です。

 

 

それと利回りも高くて新築のアパートの場合は7から8％ぐらいで、中古だと10％近い利回りが狙えるのに対して、マンションの場合には初期投資が高いため良くて5％ぐらいの利回りしか望めないです。

 

 

 

 

またマンションの区分所有の場合は火災や地震で全損した時にも売却しにくいのに対して、土地を全部所有しているので売却しやすいなどのメリットがあります。

 

 

マンション投資のメリットは、木造ではないため火災で燃えにくくて全損しにくく、鉄筋コンクリートでできているため耐震性も高く経年劣化しにくいので資産価値が落ちにくい事などです。

 

 

１棟売りアパート選びで成功する物件選びの注意点があり次に紹介して理由を説明します。

 

 

 

成功する物件選びの注意点

 

 

どんな不動産投資でも共通している事ですが不動産物件の場所や立地が一番大切です。

 

 

単身者向けの物件の場合は、交通アクセスがいい駅近で近所に一人暮らしで便利なコンビニがある物件が人気があり入居率も高まります。

 

 

 

 

ファミリー層で子供が小さい家庭の場合には、交通アクセスよりも保育園や小児科病院が近くに沢山ある物件が人気があり、その賃貸物件の借り手の事を考えて立地条件と物件の種類を選ぶ事が重要です。

 

 

それと全室南向きで日当たりが良くて、近所に公園やスーパーや学校や役所など利便性のある施設があり、さらに駅が近いなどセールスポイントが多ければ多いほど良い物件です。