減価償却とは

 

 

不動産投資をするサラリーマンが知っておくべき知識の一つに減価償却というものがあります。

 

 

不動産のうち建物については、年月を経るごとに劣化して価値が減っていくものであり、いつまでも買ったときと同じ価値を保つわけではありません。

 

 

 

 

これは、見方を変えるとただその建物を保有しているだけで価値が減っていく、つまりお金を失っていくと考えることができます。

 

 

そのため、その失った分のお金を損金として算入することでその不動産投資で得られた賃貸料収入と相殺し、見かけ上の利益を圧縮することで節税になるというメリットがあるのです。

 

 

 

建物の種類によって変わる

 

ここで、どのような建物がどの程度の割合で劣化していくかというのは、もちろん一律ではなくケースバイケースです。

 

 

ですが、だからといって個々の建物ごとに判定するのでは煩雑すぎて国がその仕組みを作るようなことができません。

 

 

そこで、木造なのか鉄筋コンクリートなのかという構造と、その建物が例えば住宅なのかオフィスなのかそれとも店舗やホテルなのかといった用途によってこの劣化の割合、程度が定められています。

 

 

 

例えば木造の住宅であれば、建てられてから22年で建物の価値はゼロになると取り決められています。

 

 

同じ木造でもホテルや旅館なら17年です。

 

 

不特定多数が出入りする建物はどうしても劣化しやすいと判断されているわけです。

 

 

一方、鉄筋コンクリートの建物は木造よりも耐久性があるのは明らかでしょう。

 

 

事実そのとおりの数字となっており、鉄筋コンクリートの場合は住宅で47年、ホテルなら39年などととなっています。

 

 

 

補足

 

とくにこの分野の専門家でもないサラリーマンの方に誤解があるといけませんので付け加えておきますが、これはあくまでも減価償却のための数字、年数に過ぎません。

 

 

そのため法定耐用年数と呼ばれることもあります。

 

 

 

 

この年数を過ぎた建物は使用してはいけないとか、取り壊さないといけないなどという決まりはありません。

 

 

世の中には法定耐用年数を過ぎてもなお立派に使われている建物はいくらでもありますし、逆に法定耐用年数未満であっても様々な理由により取り壊されてしまう建物もこれまたいくらでもあります。

 

 

あくまで便宜上取り決められた数字に過ぎないということは理解しておいてください。

 

 

 

具体例と考え方

 

話を元に戻しますと、このように取り決められた年数で建物の価値はゼロになってしまうものとして、毎年に按分された金額のお金を損金とすることができることになります。

 

 

具体例を挙げますと、鉄筋コンクリートの住宅なら法定耐用年数は47年であり、毎年の償却割合は0.022です。

 

 

話を分かりやすくするために、仮に新築購入時の建物価格1億円の物件だったとしますと、0.022を掛けて220万円が47年間にわたって毎年損金として算入できることになります。

 

 

 

 

例えばここで、この物件から得られる賃貸料収入が一年間で800万円であったとしましょう。

 

 

償却がなければこの800万円の収入に対して税金が課せられることになりますが、償却があるおかげで差し引き580万円に対してのみ税金が課せられるということになるわけで、節税効果があることが分かります。

 

 

1億円払って手に入れたこの建物について、いつまでも1億円の価値を保つわけではなく劣化により毎年220万円ずつ損をしていっていると考えてもらえるので、このような計算が成立するわけです。

 

 

 

自分のプランに合ったものを選ぼう

 

ここまでの説明で分かるでしょうが、たとえ購入時の価格が同じ建物であっても、その構造と用途により法定耐用年数が異なるわけですから、毎年の損金として算入できる金額も異なることになります。

 

 

例えば同じ1億円の建物でも、鉄筋コンクリートの住宅ではなく木造のホテルであれば法定耐用年数は17年と短く、償却割合は0.059とされています。

 

 

つまり毎年590万円を17年間にわたって失っていると考えられるわけです。

 

 

同じく800万円の賃貸料収入があった場合、購入から17年間にわたって590万円を損金として算入できることになり、課税対象額はわずか210万円となります。

 

 

 

 

このように、同じ価格の物件であっても構造と用途により布袋耐用年数は異なり、その期間の損金算入額も異なってきますので、不動産投資をしようとするサラリーマンは事前にこのこともしっかりと考えたうえで行うべきということになります。

 

 

減価償却は、法定耐用年数が長ければ長いほど良いというものでもありませんし、逆に短ければ短いほど良いというものでもありません。

 

 

 

どちらも一長一短がありますから、自分のプランにあったものを選べるようにする必要があるでしょう。

 

 

 

 

注意点

 

なお、最後に注意点ですが、減価償却のあるのは不動産のうちあくまで建物についてだけで、土地については関係ありません。

 

 

 

 

建物については劣化していくのは当然ですが、土地は劣化などするものではないでしょう。

 

 

減価償却とは年々その価値が失われていくものに対して取り決められているものですから、劣化しない土地については無関係なのです。