不動産投資は節税対策になります

投資物件になど全く興味が無くても、営業マンの話を聞いているうちに「そんなに儲かるのならやってみようかな」という気持ちになってしまいますが、皆がうまくいくわけではありませんのでリスクを考えておかなければなりません。

 

 

 

最近のサラリーマンの多くが手を出しているのが新築ワンルームマンションによる投資です。

 

 

確かに多くのメリットがあり、資産を作れたり老後の年金対策になるのは大きなポイントです。

 

 

預貯金の場合にはインフレになった時に目減りしてしまいますが、不動産なら価値が上がりますので資産作りに役立ちます。

 

 

また、サラリーマンの場合には会社からの給与所得とマンションからの不動産所得を合算して確定申告を行いますが、その際に家賃による収入は増えても建物価格の減価償却や不動産経営に関わる必要経費が認められますので、最終的に申告所得はマイナスになることが多く、節税対策にもなります。

 

 

マイナスになれば所得税が還付されますし、住民税の軽減も受けられます。

 

 

資産運用という観点から見ても、近年は銀行にお金を預けていても利子がほとんどつきませんのでうま味がありませんが、不動産投資の利回りは高利回りですので良い運用先となります。

 

 

同じように盛んに行われている株取引やFXと比較してもリスクが低く、運用しやすいという特徴を持つことも見逃せません。

 

 

 

 

空き質のリスク

 

 

不動産投資を行う上で不安になるのが空き室のリスクですが、この点もほとんどのケースでは家賃保証がついているので安心であると説明されます。

 

 

空き室で家賃収入が入らないとローンをきちんと返済できるだろうかと考えてしまいますが、家賃保証がついていて業者が負担をしてくれることが明記されているのならリスクはかなり小さくなります。

 

 

不動産投資の場合には売却をした時に初めて利益が確定するのですが、10年、15年と年数が経過すると空き室が目立ち始めて売却が上手くいかないのではないかという懸念も出てきます。

 

 

 

 

この不安に対処するために買取保証をつけてくれますので、売却時に購入額と同じ位で売れれば返済が済んだ分だけ利益として得られることになります。

 

 

投資家はここまで言われればリスクはほとんどないだろうと考えてとても前向きに検討するようになります。

 

 

更に人気のエリアなら値上がりが期待できるなどと言われて、早く購入しなければならないという気になってしまいます。

 

不動産投資が理想通りに上手くいくのなら皆がやっているはずですが、そうではありませんので失敗した人の経験談にも目を通しておく必要があります。

 

 

リスクを考えてワンルームマンションを一部屋だけ購入するという人が多いのですが、一部屋しかない場合には入居者がいれば100%の稼働率となります。

 

 

しかし、その人が出てしまえば0%になってしまいますので、複数戸所有している場合よりも稼働率は厳しくなります。

 

 

入居者が変わるたびにリフォームやハウスクリーニングの費用がかかることも心配な要素の一つであり、空き室期間が長くなれば管理費や修繕費の負担も重くのしかかります。

 

 

 

 

売るタイミングも重要

 

投資物件を売るタイミングが非常に難しいということも知っておかなければなりません。

 

 

新築マンションの場合には、販売するための人件費やパンフレット作成費、ホームページ制作費などの販売促進にかかった費用が価格に上乗せされていますので、物件価格は高額になります。

 

 

 

 

そのため投資効率が悪くなりますし、購入後にすぐに売却したいと思っても既に中古として扱われますので、たとえすぐに買いたいという人が現れても2～3割ほど安くなって数百万円の売却損が出てしまいます。

 

 

いかに利益が出るかという説明をする時に利回りが5%などと言われますが、賃貸経営を行うのですからもちろん経費がかかりますし、大規模な修繕が必要になるケースもあります。

 

 

税金の支払い義務も生じますので、実際には利益として残るお金はそう多くはありません。

 

 

購入してから数年が経って家賃が下落したり、売却時の値下がりなども考慮しなければなりませんので、シミュレーションを行う時には現実的な数値を出すことが大切です。

 

 

 

 

リフォームはしっかり行う

 

一般的に家賃は築年数と共にどんどん下がっていきますので、30年後にはほとんど取れないと考えなければなりません。

 

 

所有する物件が古くなり、周りに新しい物件が増えれば借り手がつかなくなりますので、値下げ幅も大きくなります。

 

 

売却損を出さないようにするためには価値のあるうちに売却を決意するか、あるいは途中で必要なリフォームをしっかりと行って選ばれるような物件にしておくことが重要です。

 

 

 

 

リフォームを怠らなければ家賃収入の下げ率も小さくなりますので、多少のお金をかけてでも行うべきです。

 

実際に新築ワンルームマンションを投資物件として購入した人たちのほとんどが失敗しており、業者だけが儲かる仕組みになっていることも少なくありません。

 

 

ですから営業マンの話を鵜呑みにせずに一度専門家に相談してから決断することが大切です。