法定耐用年数とは

 

 

サラリーマンが不動産投資をするにあたり、築年数がある程度経過した物件を購入しそれを投資に用いることがプラスになると言われています。

 

 

これは築年数が経っていることで購入費用を抑えることができるという要素がある一方、利回りがつきやすく儲けやすいという側面もあります。

 

 

このため、築年数が経過した物件をサラリーマンは狙いますが、一方で銀行はこうした物件に対する融資はあまりしないとされています。

 

 

それは耐久年数、法定耐用年数に関して一定の制限を設けていることも考えられ、注意が必要です。

 

 

 

 

そもそも法定耐用年数というのは、減価償却ができる財産に対して、どれだけ減価償却ができるか、その年数を定めた期間を表します。

 

 

その期間内であれば減価償却を行うことができ、それを費用として計上することが可能です。

 

 

物の価値というのは時間が経過すればどんどんと落ちていきます。

 

 

マンションやアパートでは建物全体や設備などが絡んでおり、もし購入する際には最初に建物に関する評価額の計算を行ってから、法定耐用年数が残っている期間を調べて、残った年数で等分して減価償却費を計上していくことになります。

 

 

 

RC造の立派なマンションの場合

 

 

このため、法定耐用年数は不動産投資の際には極めて重要なファクターであり、不動産投資を行うサラリーマンにとっては絶対に見逃すことができない要素です。

 

 

しかも、融資を頼りにするサラリーマンにとってみれば投資ができるかどうかを左右するものでもあります。

 

 

その理由としてこの年数を基準に銀行などが融資をするかどうか、その条件を決めていくからです。

 

 

マンションのようなしっかりとした作りであれば34年や47年というものがありますが、軽く作られたもの、木造などは20年程度でその年数の上限に達してしまいます。

 

 

 

 

つまり、ある程度築年数が経過したところを狙おうと思っても、すでに法定耐用年数を過ぎており、結果的に銀行からの融資が受けられない可能性があります。

 

 

ところがRC造の立派なマンションは50年近く法定耐用年数があるため、例えば築年数が30年経っていたとしても、残り20年近くは存在しているため融資は受けやすくなります。

 

 

築年数30年と聞くと古そうなイメージがありますが、ここをイノベーションもしくはリフォームをして価値を高めるなどすれば、多少相場より安くなるため、人気が出やすい状況を生み出せます。

 

 

 

銀行側の本音

 

 

こうなると、法定耐用年数をすでに過ぎたマンションはどうなのかという点ですが、一切融資が受けられないというようなことにはなりません。

 

 

しかしながら、長いスパンで融資をしてくれる可能性もまた低いのが実情です。

 

 

そもそも銀行的な考えでいえばこうした物件の価値はほぼゼロであり、万が一融資したお金を返せなくなった場合、その部屋を売った際にどれだけの価値があるかというものを見るため、それがゼロでは話になりません。

 

 

リフォームを前提とした融資であり、その価値によって融資が行われるという考えがないといけません。

 

 

 

 

だからこそ、耐久年数が過ぎる前に返済を終えられるような条件にしたいというのが銀行側の本音です。

 

 

それでも近年は低金利の影響を受け、融資で稼がないと収入が得られないという銀行側のジレンマもあります。

 

 

そのため、リスクを承知で不動産投資のために貸し出すケースも見られますが、その場合は金利が多少高くなっており、特にサラリーマンが初めて不動産投資に乗り出すようなケースでは信用が全くないため、金利が高くなる傾向にあります。

 

 

そのあたりにも最初のうちは注意を払い、返済計画などをシビアに考える必要が在ります。

 

 

 

リスクとメリット

 

 

築年数が経過したマンションを融資でなんとか手に入れたとしても、リスクというものが常に付きまといます。

 

 

金利が高くてもそれの借り換えができないことや元本の返済までに時間がかかる点、元本を返済しないと次の選択肢が選べない点、リフォーム費用に結構かかってしまう点、サラリーマンの不動産投資で人気の区分マンションでは別のオーナーとの交渉をしなければならない点などがあります。

 

 

これらを精査していくと、利回りこそ良くても、それをケアしていくには結構な先読みや戦略が求められることがわかります。

 

 

 

 

もちろん新築に比べれば、費用面は安く、それでいて利回りは得られやすいという利点があります。

 

 

築年数が経過したマンションやアパートがリスクがいっぱいあるということではなく、クリアすべき部分がやや多いというものです。

 

 

新築物件なら耐久年数が長いため、その分減価償却費を毎年計上できるメリットがあります。

 

 

銀行も新築ならばしっかりと貸してくれるので、対応の違いは感じ取ることができます。

 

 

リスクがあるからこそそれなりの利回りがあると考えた方がよく、区分マンションやREITの活用など最初のうちはコストをかけずに投資を行うのがおすすめです。

 

 

その間に、築年数が経過したマンションへの投資の勉強を行っていくことでリスクを知り、対策が立てられます。