フルローンで購入する際のメリット、デメリット

 

 

不動産投資の方法にワンルームマンションのフルローンを利用した購入があり、不動産会社などは頭金を用意しなくても始められると勧めています。

 

 

貯金できるまで待たなくて良いのはメリットになりますが、実際にはこの方法はデメリットも存在しているため、安易に利用するのは危険です。

 

 

 

 

投資は始めれば終わりではなく、運用を続けて利益を出すことが目的です。

 

 

しかし、不動産会社にしてみれば売却するところまでが重要であり、それ以降は家賃保証などをする場合もありますが、利用者の利益を保証しているわけではないことを理解しておきましょう。

 

 

一般的なサラリーマンでも利用している人は多いですが、その中で失敗して債務整理に陥っている人も決して少なくありません。

 

 

不動産投資を始めることはあくまでもスタートでしかないため、それができる、というだけで安心しないようにしましょう。

 

 

 

注意すること

 

 

 

新築の場合

 

 

ワンルームマンションをフルローンで購入する場合、審査に通ればすぐに運用を始めることができるため、結果的に貯金してから始めるよりも完済できる年齢が早くなります。

 

 

安定した収入を得ているサラリーマンであれば、頭金を用意していなくても家賃に加えて本業の収入も合わせて支払いができるので信用を得られるので、審査に通ることも多いです。

 

 

しかし、どのような物件を購入するかという点には注意しなければなりません。

 

 

 

 

新築の場合は様々な経費が上乗せされているので、販売価格が実際の評価額と比べて高くなっていることが多く、例えば購入してすぐに売却を行うとローンだけが残る状態になります。

 

 

これが値崩れが激しいと言われる要因であり、リスクになるので利用するのが妥当であるのか十分な検討が必要です。

 

 

また、金融機関が過剰に評価額を見積もっていたり、先日シェアハウス運用会社の倒産で問題になったように、内部で不正が行われ、本来の返済能力よりも高くされた資料に基づいて審査に通られている可能性もあります。

 

 

一見するとローンを組めれば投資を始められるので良いと考えられますが、月々の支払い額が大きくなってしまうので生活が圧迫されるので、問題のある状態です。

 

 

最終的に運用を断念して売却を行い、それでも完済できずに債務整理するケースもあります。

 

 

収入が少ないので駄目で元々と考えて申し込みを行う人もいますが、金融機関から信用を得るのが難しい状況は失敗する危険性も高いと言えるので、無理に借りるのは安全ではありません。

 

 

 

中古の場合

 

 

中古のワンルームマンションをフルローンで購入する場合には、前述した上乗せされた経費がないので評価額に近い価格になります。

 

 

借り入れ額が低くなるので利息の負担も抑えられますが、耐用年数を超過している古い物件の場合は返済期間が短くなるので月々の支払い額が高くなってしまうことに注意が必要です。

 

 

 

 

計画を立てるときには支出も余裕を持って見積もっておかないと運用に支障が出る可能性が高いです。

 

 

老朽化していれば様々なところに異常が起きて修繕が必要になり、この頻度が多くなりますが、この分の費用を見積もって手元に残していないと修繕を行えなくなり、入居者は不便を感じて退去して空室が増えます。

 

 

これにより家賃収入が減り、運用が困難になって売却しようとしても物件の価値も低下して完済ができなくなることがあります。

 

 

 

ではどのような場合なら危険性が少ないか

 

 

金融機関もフルローンで不動産投資を行う場合は警戒するので、銀行の場合は取り扱い自体を行っていないことが多いです。

 

 

そのため、ノンバンクから借りることになりますが、ここで問題になるのが金利であり、銀行から借りるよりも高くなるので利息の負担が大きくなってしまうデメリットがあります。

 

返済を考えると自己資金で購入するのが安全性がありますが、一般的なサラリーマンがワンルームマンションを貯金するのは容易なことではありません。

 

 

そのため、不動産投資でローンを組むことは問題ないですが、収入に対していくら借りるのか、という点が重要です。

 

 

理想で考えると販売価格が安く、収益性が高い中古物件を運用できると良いのですが、このような物件は不動産会社も多く、見つけるのが難しいです。

 

 

割安に見えても実際は立地が悪く、入居者が集まらないため格安で売りに出されているケースもあるので注意が必要です。

 

 

 

既に不動産投資を行っており、安定した収益が出ているものの、ローンの完済はできていないので追加のワンルームマンションを購入するためにフルローンを利用する、というのであれば、自身にもノウハウがあり、収入や資産も十分であるので危険性が少ないです。

 

 

これから初めて行う場合にはフルローンは失敗の危険性も高いので、不動産会社の勧めを鵜呑みにして組まずに十分に検討した方が良いでしょう。

 

 

全額を自己資金にする必要はなく、購入予定額の3割程度まで貯金していれば銀行のローンも組みやすくなり、金利が下がって借り入れも減るので利息の負担を抑えられ、安全性を高めることができます。