売却時のリスクについて考える

 

 

ワンルームマンションの投資物件を売るケースで損失となるケースが多いと言われています。

 

 

 

不動産投資に取り組むオーナーは比較的高収入の人が多く、中には遺産相続対策や節税目的で不動産投資に取り組むことがあります。

 

 

 

ワンルームマンションは意外と利回りが低いことも

 

ワンルームは都市部やその周辺エリアで人気の物件で、オフィス街に近い住宅地や学園都市で単身者に人気があります。

 

 

リーズナブルな家賃となるため、ビジネスマンやOL、学生等の利用が多いです。

 

 

ただし、ワンルームの問題として一般的な2部屋以上の賃貸物件よりも回転が早く、一人の契約期間は2年程度と言われており、ランニングコストが掛かることがネックです。

 

 

マンション投資の利回りはすべての経費を差し引くと8％～12％と言われており、設備投資が大きく税負担もあり、空室が出来るリスクなどを考えると物件を売却するオーナーも多いです。

 

 

 

 

不動産業者やディベロッパーによりお手軽なイメージのワンルームマンションの投資をすすめられるも、実際に経営を始めると意外に低い利回りに頭を悩ませる人が多いです。

 

 

ワンルームマンションはリーズナブルな家賃というイメージがありますが、実際に契約者を見ると若者の独身者が多く、収入がそれほど高くない実態があるため、必然的に家賃を安くしなければ入居者が募れないというのが現状です。

 

バブル経済の時に上昇した家賃も現在では、物件の年数が経過することや入居者が入れ替わるたびに家賃を下げざるを得ないというのが実態でしょう。

 

 

経年劣化による耐久性の低下を避けるためにメンテナンスも考えておく必要があり、その費用を引くと5％～8％の利回りとなるとも言われています。

 

 

転売を試みるも、不動産業者はオーナーが不動産物件を手放す理由をよく理解しており、ランニングコストの負担やワンルームであることを理由に安く買い叩くでしょう。

 

 

売却時に仲介手数料などの諸経費と、売却に関する税負担もあるため出来るだけ高く売りたいと考えるのが普通です。

 

 

 

不動産投資は計画的に

 

 

不動産賃貸を成功させるには計画性が重要となり、新築で取り組むオーナーの半分は失敗すると言われています。

 

 

経営の失敗は借り入れの負担や税金やその他の経費の大きな負担という爪痕を残すため、早めの売却を考える人が多いはずです。

 

 

 

 

売却で利益着陸を目論むも、買い手が現れなければ価格を下げざるを得ず、いつの間にかロスカットという考え方に切り替わるでしょう。

 

 

不動産業者は自社の利益を考えており、オーナー利益や不利益はさほど問題にしていません。

 

 

むしろ、オーナーに損失が出ても自社の利益を高める努力をするでしょう。

 

価格が下がっても損失を確定することで、それ以上の損失を拡大しないという理由で安値でも売却をすすめます。

 

 

こうなると完全に悪循環となり二束三文での売却となるケースもあるでしょう。</span　class=”marker”>

 

 

 

投資のタイミングが大切

 

 

マンション投資には取り組むタイミングがあり、そのタイミングを間違えると利益が出ないと考えられています。

 

 

最適なタイミングは金利条件や土地価格、景気なども影響します。

 

 

それとともに物件売却にも最適なタイミングがあります。

 

 

 

 

不動産物件は相場で動くため、低い相場推移の時に売却すれば安くなるのは当然です。

 

 

2013年以降不動産価格は上昇しており、現在でもその勢いを維持しています。

 

 

しかし、今後の相場を読むことはプロでも難しいと考えられています。

 

 

ただし、一つの指標として2020年の東京オリンピックに向けてピークを迎え、それ以降は価格が下落する傾向が見られると言われています。

 

 

また、それまでに消費増税が行われると、増税前の駆け込み需要があり、その後は冷え込みが考えられるのも確かです。

 

 

まして年数の経過したワンルームマンションであれば、不動産業者は早急に売却をすすめるでしょう。

 

 

 

買取業者に委託する方法

 

 

不動産業者は購入するオーナーが現れると売り方と買い方から個別に手数料を求めます。

 

 

安く売れば安い手数料となり高く売れば高い手数料を求めるのですが、売れなければ利益が出ないため、安かろうが結果として売れることに意味があると考えます。

 

 

また、不動産業者に転売を期待するよりもマンションの買取業者に委託する方法もあります。

 

 

買取業者とは不動産の取り扱いをする業者ですが、購入するオーナーを探して仲介するのではなく、買取った不動産物件に利益を上乗せして売却する業者です。

 

 

不動産買取業者は売却する物件を買い取ることで仕入れが完了し、ビジネスが成り立ちます。

 

 

 

 

購入した物件をさらに高く売るためのノウハウを持っており、逆に言えば売るオーナーがいなければビジネスが成り立ちません。

 

 

また、ワンルームマンションを高く売るためには、複数の買取業者から見積もりを取り、互いの業者の買取見積額を比較することが重要です。

 

 

個別の業者と交渉をして高値を引き出し、最も高い買取額を提示した業者へ売却することです。

 

 

インターネットを活用した一括見積を試すと良いでしょう。

 

 

また、口コミ情報やオーナー情報もネット検索で調べておくと良いでしょう。