販売方法の違い

 

 

投資物件として所有しているワンルームマンションを売却することになった場合、通常の自己所有の売却とは異なり投資物件売却に関する必要書類の数は多くなります。

 

 

売却の流れは一般の売却とほぼ同じになりますが、賃貸として居住者が住んでいる場合の売却になるか、空室中に売却を行うかによって販売方法は異なります。

 

 

例えばワンルームマンションの賃借人をそのままにして売却を行う場合はオーナチェンジ物件となり、賃料収入はそのままですが賃借人が退去する場合の敷金返還義務も引き継ぐことになります。

 

 

家賃の振り込み先変更やその他条件変更に関しては次回更新時までに連絡する必要があります。

 

 

 

 

ですが、管理委託を行っている場合に関しては、委託をそのまま継続する場合には、管理委託業者が賃借人への連絡を行ってくれるため引継ぎはスムーズなものとなるでしょう。

 

 

また、オーナーチェンジ物件であればお部屋の状態を確認できずに売却を行うため、設備に関する書類は引き渡し後のトラブルを防ぐためにもできる限り丁寧に作成する必要があります。

 

 

退去後にどれほどリフォームに費用がかかるかを予想することはできないので、設備に関するリフォーム状況や点検・修理を記録した書面を用意するなど、売却時には注意が必要です。

 

 

 

必要な書類

 

 

売却書類必要は、売却を行うにあたって仲介会社と売主が交わす媒介契約書、売買契約書、当該不動産の権利書、建築確認書、固定資産税の評価証明、印鑑証明書、ここまでは一般の売却と変わりません。

 

 

投資物件売却ではこれらの書類に加えて賃貸契約や管理委託に関する書類も売却時には必要となります。

 

賃貸借契約書とそれにかかわる書面、保証会社契約書、マンションであればエレベーターやセキュリティに関する契約書関係、清掃業務請負契約書、管理継続を行う場合であれば管理委託契約書、マンションの管理規約が必要書類となります。

 

 

 

 

投資物件売却を行う場合、まずは不動産仲介会社や買い取り業者と連絡をとります。

 

 

買い取り業者に関しては賃借人が居住中の場合は利益が見込めない物件に関しては対応できないこともあります。

 

 

また、買い取り可能だとしてもリノベーション後の再販で利益が出なければならないので、市場価格の7割程度の買い取り額となってしまうことが一般的でありおすすめとはいえません。

 

 

それに対して仲介会社は個人客を対象としており、市場価格での売買となるので買い取り業者へ売却を行うよりは高い金額での取引が可能と言えるでしょう。

 

 

 

3種類の契約方法

 

 

売却するにあたり、仲介会社の担当者は、過去の成約事例をもとに現在のライバル物件の販売状況、商業施設や公共機関などの周辺環境、階数や間取りなどを加味した机上査定書が作成します。

 

 

アポイントの日、担当者は机上査定書を持参し、現地を内見した後に最終的な査定額を提示することになります。

 

 

そこで提示された成約目標金額、販売戦略、広告宣伝方法などが納得ができるようであれば媒介契約書を交わし販売活動がスタートとなります。

 

 

 

 

この際に仲介会社とむすぶ媒介契約書には種類あり、すべてのやりとり窓口を担当会社1社とする専属専任媒介契約、担当会社は一社ですが自分で買主を見つけることができる専任媒介契約、他社と何社でも同じ契約をすることができる一般媒介契約の3種類があります。

 

 

売却をなるべく急ぎたい、ライバル物件が少ないうちに短期間でなるべく価格変更を行わずに売却したい、宣伝広告をしっかり行いたい場合には専属専任媒介契約がおすすめです。

 

 

一般媒介となると、他社でお客様が決まってしまった場合は仲介手数料が入らなくなるため、仲介会社は宣伝費をかけたがらない傾向にあるためです。

 

 

 

表面利回りの良さだけでは判断しない

 

 

また、ワンルームマンションのような投資物件売却の査定時に入居者がいる場合、現地確認はできないため類似物件や表面利回りなどから判断して査定額を出すことになります。

 

 

このような投資物件を探す買主にとっては、表面利回りだけではなく物件の管理維持費についての情報も重要となります。

 

 

利益の見込めない物件を投資用として購入する人はおらず、管理委託料、清掃業務料、セキュリティに関する維持費、管理費、原状回復のリフォーム費、固定資産税など維持にかかるすべての出費を判断した後に購入するか判断することになります。

 

 

表面利回りの良さだけでは一概に物件の良さを判断することはできないのです。

 

 

 

 

ですが、維持費に関しては省いても良い業務も含まれています。

 

 

本当に必要な設備であるか、管理費に無駄がないかを見直すことで利回りにも反映し物件の魅力を向上させることでしょう。

 

 

投資物件売却に関しては多くの必要書類が必要となります。

 

 

書類によっては準備をするのに時間を要する場合もあります。

 

特に人気の物件であれば売却と同時に契約となるケースもありうるため、売却を行う事が決まった時点、つまり媒介契約を仲介会社と締結する前に必要書類をそろえておくことがスムーズな売却のためにも大切です。