売却のタイミング

 

 

ワンルームマンションなどの投資物件売却を考えている人もいるでしょう。

 

 

投資物件は、購入の際ももちろん大事ですし、あまり売却することなどは考えておらず長期の保有を前提としている人も多いでしょう。

 

 

ですが、常に長期保有だけを考えていればよいというわけではありません。

 

 

取得にかかった費用はいくらなのか、どれくらいの利益を生んでいるのか、そして今の相場はどれくらいなのかによってはタイミングよく売却することもやはり投資家の端くれとして考えに入れておくべきでしょう。

 

 

 

 

別に、売却益で利益を上げてそのまま投資から引退してしまったほうが良い場合もあると言っているわけではありません。

 

 

投資という行動はそのまま継続したい人であっても、そのワンルームマンションが思った以上の価格で売れそうだということであれば、思い切って売却してお金を手にした上で、そのお金を元に別の物件に投資するというようなことはいくらでもできるからです。

 

 

場合によってはわらしべ長者のように、さらに良い物件を手にすることができるかもしれません。

 

 

 

売る必要性の見極め

 

 

投資を継続したい場合であっても、いつまでも常に同じ物件だけに固執するのが良いとは限らないのです。

 

 

ですが、だいたいにおいて投資用物件の場合、売却時の価格というのはその物件から得られる利益に応じて決まることが多いです。

 

 

つまり、得られる賃貸料の多いワンルームマンションであれば売却価格も上がり、逆であれば下がることになります。

 

 

 

 

物件そのものの規模や設備、築年数といったものよりも、実際にどれだけの利益を生み出すことができるかで決まってくることが多いものです。

 

 

そういう意味では、売却価格が高くなる物件というのはイコール毎年の賃貸料収入を多く生み出す物件ということになりますから、あえて手放す必要はないということになるかもしれません。

 

 

一方で、売却価格は常に収益に応じて決まるのかというとそんなこともありません。

 

 

 

金利

 

 

一つは金利です。

 

 

どんな投資用物件でもそうですが、金利が上がれば上がるほど価格は下がり、金利が下がれば下がるほど価格も上がる傾向にあります。

 

 

つまり、金利の動きとは逆の動きになりやすいのです。

 

 

金利というのは銀行に預けておいても得られる利益です。

 

 

投資よりは確実で安全なことは間違いのない銀行に預けておいても得られる利息以上に利益が得られないのであれば、リスクだけ大きい投資をしようとは誰も思いません。

 

 

そんなことをするよりは黙って銀行に預けておけばよいのです。

 

 

 

 

ですから、銀行の金利以上の利益率が得られない物件が売れるはずはありません。

 

 

ここで、賃貸料収入は基本的には金利の動向などには関係ありません。

 

 

金利が上がったから賃貸料も上がるとか、その逆の話など聞いたことがないでしょう。

 

 

賃貸料収入が一定であるとき、利益率はどう決まるかと言えば、価格が高ければ高いほど利益率は低くなります。

 

 

一方、価格が安ければ安いほど利益率は高くなるわけです。

 

 

金利が高くなると利益率も高くならないと売れないということなのですから、物件価格は安くならざるを得ません。

 

 

ある程度安くして利益率の高さをアピールしないと売れなくなるのです。

 

 

金利が低くなった場合は逆のことが当てはまります。

 

 

 

メンテナンス費用

 

 

あるいは、金利とは全く別の話になりますが、賃貸料そのものは年数によってほとんど変わらなくても、物件そのものの維持管理費、メンテナンスにかかる費用は年月とともに変わってきます。

 

 

 

 

当然ながら、築年数が長くなればなるほど修繕費用も多くかかってくることになるでしょう。

 

 

もしかしたら、建て替えなどをしないといけなくなる時期もやってくるかもしれません。

 

 

とくに大規模なメンテナンスはだいたい10年くらいのサイクルでやってくることが普通です。

 

 

売却のときにはこの修繕費のことも併せて計算に入れておく必要があるでしょう。

 

 

 

売却益の税金

 

 

なお、実際に投資物件売却となれば、売却益には税金がかかってくるかもしれないということを頭に入れて置く必要があります。

 

 

だいたいは不動産会社などが注意喚起してくれるでしょうが、うっかりしていると脱税などということにもなりますので、自分自身でもしっかりと把握している必要があります。

 

 

 

 

売却益とは、単に売却価格のことではありません。

 

 

売却価格から、まずは取得価格を差し引くことができます。

 

 

購入時の価格のほうが高かったような場合には内容としては儲かってはいないわけですから、税金はかかりません。

 

 

ただ、投資物件売却時に差し引くことができるのは取得価格だけではありません。

 

 

いわゆる諸経費、諸費用についても差し引くことができます。

 

 

これには不動産会社に支払う仲介手数料などが該当します。

 

 

取得価格と諸経費を差し引いてもなお利益が残る場合、それが初めて売却益となり、これに所得税や住民税がかけられることになります。

 

 

税率ですが、実は取得から5年以内の売却なのか5年を超えてからの売却なのかによって実に2倍ほどの開きがあります。

 

 

そのため、もし売却益が出そうなのであれば5年を超えてから売却するほうが節税になります。