マイナス金利政策の影響

 

 

政府と日銀によるデフレ脱却を口実に行われたマイナス金利政策のおかげで、以前までは銀行などの金融機関に定期預金を預けておけば、およそ1％程度の金利が付いていた預金金利がおよそ100分の1に下がってしまい、100万円を1年間定期預金で運用しても税金などが引かれて、80円程度になり自販機で缶ジュース1本も買えなくなりました。

 

 

 

 

超低金利のせいで今まで通用した預金保障で守られた定期預金に預けていたら、インフレになって資産が目減りするようになったので、資産の目減りを防ぐために元本割れのリスクのある投資を考えなければならなくなりました。

 

 

だけど、政府が推奨する株式などの投資は初心者には手を出しにくく、かといってリスクの低い投資信託だと金融機関の高額の手数料を引くと定期預金に毛が生えたぐらいしか金利が付かず、比較的安全な国債の金利も落ちていて一体どこに投資をすればいいか迷っている人も多いと思います。

 

 

 

投資初心者に人気のある投資方法

 

 

そういった投資初心者に人気のある投資方法として、比較的ローリスクでミドルクラスのリターンが望める不動産投資が人気があります。

 

 

住宅関連不動産投資には、アパートや小さいワンルームマンションなどの一棟投資と、分譲マンションの区分と戸建投資などがあり、それぞれにメリットとデメリットがあります。

 

 

 

一棟投資の場合

 

 

アパートなどの一棟投資のメリットは、区分の場合なら1部屋が空き室になると一切お金が入りませんが、部屋が複数あるので例え1部屋が空室になっても他の部屋の賃貸収入で補填できて空室リスクが少ない事です。

 

 

それ以外にも区分所有と違って、土地全体の所有権が残るので資産性も高く、建て替えなどで金融機関から融資を受けやすくなる点です。

 

 

 

 

他にも利回りが高くてキャッシュフローが良かったり、木造アパートの場合22年間の減価償却期間の間は毎年その分の節税効果があるなどのメリットがあります。

 

 

デメリットは丸ごと一般に購入するために購入金額が高くなる事や、木造のアパートの場合は築年数30年から40年程度で建て替えなければならない点です。

 

 

さらに既にいい土地は使われているために、好立地の土地や物件を見つけるのが大変な点もデメリットです。

 

 

 

マンションの一部屋分譲投資の場合

 

 

マンションの一部屋分譲投資のメリットは、1戸ずつのため少ない金額で買える事です。

 

 

また資産価値が高い好立地の物件でも分譲なので価格を抑えられ、そういった物件の場合は頭金なしで全額融資が受けやすい点もあります。

 

 

 

 

また好立地の物件の場合は借り手も見つかりやすく家賃も下がり難く、鉄筋コンクリートなので木造と比べて長く建て替えする必要がない事もメリットです。

 

 

デメリットは好立地でない物件の場合は空室になると家賃収入がゼロになり、次の借り手も見つかり難い点です。

 

 

また短期でのキャッシュフローが悪くて、建て替えやリノベーションをしたくても住民の半数以上の賛成を得ないと出来ないなどのデメリットがあります。

 

 

 

戸建て投資の場合

 

 

戸建て投資のメリットは利回りがかなり高くて、入居がいったん決まると長期間同じ借り手が住み続ける事が多いので安定した賃貸収入が望める点です。

 

 

 

 

デメリットは賃貸するのがほとんどファミリー層なため、借り手が限定されて見つかるまで時間が掛かる点です。

 

 

 

投資の変化

 

 

さらに中古物件と新築物件があって、不動産投資ブームが始まった頃には、中古物件の方が購入金額が安く好立地の物件でも割安で購入できて、簡単なリフォームを行えば高い賃料でも借り手が見つかり高い利回りで人気がありました。

 

 

その結果以前は低価格で購入できた中古の優良物件は激しい争奪戦で入手困難になり、物件自体の価格も高騰しました。

 

 

 

 

好立地で優良な中古物件は、専門の業者に売り出される前に買われてしまい一般の個人投資家では入手困難になり、業者も見向きもしない中古物件で投資を始めて失敗するアパート一棟経営者が増加しました。

 

 

そんなこともあり現在では中古物件の利回りがかなり悪くなったため、初期投資の高い新築のアパート一棟投資の投資法の方が利回りが良くなって、注目を集め始めました。

 

 

 

新築一棟投資法とは

 

 

新築一棟投資法とは、収益性の高い土地を探してその土地に新築の賃貸アパートを建ててキャッシュを作る不動産投資法です。

 

 

でも収益性の高い土地を素人が探しても見つける事はまず無理で、仮に土地を見つけたとしてもどんな物件を建てれば借り手が付くかや、その土地やアパートを建てるための資金の融資を金融機関から受けるのはかなり難しいです。

 

 

 

 

投資戦略の立案のアドバイスや優良な土地探しや金融機関から融資を受けるための事業計画書の作成や、金融機関への融資交渉や実際にアパート経営が始まった後の賃貸経営支援や税務処理支援など不動産投資に関わる煩わしい事を全て任せる事が出来るコンサルティングサービス会社があります。

 

 

そういった不動産投資コンサルティング会社では、投資初心者に分かりやすく投資内容を説明してくれる無料セミナーや個別相談を行っている事が多いです。