売却の計画

 

 

最近はサラリーマンの間でも不動産投資を行う人が増えています。

 

購入した投資用のワンルームマンションは、購入したときよりも高く売れる時期に売りたくなる人が多いです。

 

 

特に人気が高いワンルームマンションだと売りたくなる気持ちもわかります。

 

 

 

所有しているマンションについては様々な情報がオーナーの耳に入ってきます。

 

 

投資物件を売る相談を専門家にした場合、『慌てて売るのは止めた方がいい』と言われて悩む人もいます。

 

 

投資用のワンルームマンションは毎月の収益も重要ですが、売却する時期を想定してできるだけ有利になるように計画を立てておくことも大事です。

 

 

 

マンションを売却するときの注意

 

マンションを売却すると収益になりますが残債が残っていることもあります。

 

 

残債が残っている場合だと残債よりも高い値で売却しなくては売却益が得られないということになります。

 

 

購入価格よりも高く売れるときに売ればいいかというと実は問題があります。

 

 

マンションを購入価格と諸経費を足した額よりも高い価格で売却した場合は収益に対して税金がかかります。

 

 

税金の税率が問題の鍵となります。

 

 

 

不動産の売却には税金が発生しますが、特に大きいのが所得税と住民税です。

 

 

利益が出た不動産売却だけの課税となるものの、納付する場合はかなりの額になります。

 

 

もともと高い税金が5年以内で売却するとさらに高くなってしまいます。

 

 

購入してから5年以内に売却すると税率は所得税が30%で住民税が9%なので39%になります。

 

 

これが5年以上だと税率が20%まで下がります。

 

 

購入したときよりも高く売れそうな時でも、住民税と所得税の税率を常に頭に入れて計算することが大事です。

 

 

 

スムーズな売却のコツ

 

 

大切なマンションを売却する場合、スムーズに売却するにはコツがあります。

 

 

5年以内で売却する場合は人気物件として扱われるケースが多いですが、マンションの購入を検討している人にとっては5年以内に売却を決めた理由を知りたい人もいます。

 

 

マンションで何か事故があったのかと疑いの目を向ける人もいます。

 

 

条件の良い相手にマンションをスムーズに売却するには、不安を解消する必要があります。

 

 

 

 

どうして売却するのか理由を詳しく説明すれば、相手の信頼を勝ち取って早く売却できる可能性が高くなります。

 

 

離婚などネガティブな理由で売却する場合でも正直に話すことが大事です。

 

 

故意に内緒にしていると告知義務違反で罪に問われてしまうこともあります。

 

 

 

出口戦略とは

 

 

マンションを売却する場合は出口戦略が重要になります。

 

 

不動産投資には入り口と出口があります。入り口はマンションの購入で出口は売却です。

 

 

投資用に購入したマンションは賃貸経営などで利益を得ることが目的なので長期スパンで考える必要があります。

 

 

数年間は賃貸経営が上手くいっても、その後で空き室が目立つようになるとキャッシュフローが悪化することも考えられます。

 

 

売却した場合に収支がマイナスになるケースもあります。

 

 

 

 

不動産投資はある一時期だけでは評価できず、入口から出口までをトータルで考えて投資を成功させることが大事です。

 

 

出口戦略は購入した投資用マンションをいつどのような方法で売却するかという戦略になります。

 

 

投資用の不動産を持っている間は様々な選択に迫られます。

 

 

状況によっては早めに売却することで様々なリスクを回避して利益を出すことも可能です。

 

 

様々な理由でリスクが高くなった物件を売却することでリスクの低い物件を購入することも可能になります。

 

 

不動産投資では売却のタイミングが重要で、どのくらいの価格で売却したら利益をいくらくらい残せるかという計算を常にしておく必要があります。

 

 

売却しようと考えたときに売却価格がローン残債を下回ってしまうと収益性が低くなります。

 

 

投資用のマンションを購入する場合は、入り口だけでなく出口を考えた戦略を立てて購入することが大事です。

 

 

 

あらゆるリスクを想定しよう

 

 

最近の不動産投資は家賃収入によるインカムゲインを狙う手法が主流となっています。

 

 

人気物件を購入し高利回りで常に満室という状況だと出口戦略などは必要ないと考える人もいますが、不動産投資には物件の老朽化や周辺の競合物件の増加など家賃の下落や空き室リスクが常に付きまといます。

 

 

修繕費用がかかって収支が悪化することもあります。

 

 

 

 

金利の上昇リスクも考えられます。

 

 

現在は次から次へと入居者が決まっている状況であっても、年月が経過して周辺の環境が変わった場合に空き室期間が長引くことも考えられます。

 

 

空き室期間が長引けばそれだけ収益が下がります。

 

 

最初の数年間は順調に賃貸経営を行っていても、急に事情が変わって損切りのために仕方なく低価格でマンションを売却することになればトータルでマイナスになってしまうこともあり得ます。

 

 

駅の近くなど立地条件が良い物件であれば長期の保有も考えられますが、駅から遠くて維持管理コストがかかる物件の場合は早めに出口を考えておくことも大事です。

 

 

不動産市場の動向に目を光らせておくことも重要で、不動産市場が高騰している場合は早めに売却することで利益を確定することも可能です。

 

 

不動産投資では起こり得るあらゆるリスクを想定して選択肢を用意しておくことが大事です。