コストの種類

 

 

近年、賃貸アパート経営を行う方が増加していますが、どのくらいのコストが必要になるものなのでしょうか。

 

 

アパート経営といっても、建物の建築をするのに必要な初期コストと、その後借り手を募って家賃収入を得ながら土地建物の維持を行っていく運営コストの2種類があります。

 

 

ここではゼロから経営を開始するまでに必要となる初期コストについて考えてみます。

 

 

 

 

不動産業界において賃貸アパートの建築費用といわれるのは、その言葉のままアパートとなる建物を建築するのにかかる費用のことです。

 

 

ただし、実際に建築業者が提示しているコストは、建物の外枠だけの場合もあれば、室内の設備費まで含んでいる場合もあるので、そのままの比較はできません。

 

 

業者ごとにどこまでを範囲としているのかをきちんと区別して比較しなければなりません。

 

 

 

大体の工事費用の目安

 

 

将来的に経営を考えている方であれば、現実的に一棟あたりいくら初期資金があれば運営を開始できるのかが一番気になるところですので、おおまかにその目安を見ていきましょう。

 

 

最初にどの規模のアパートで部屋ごとのサイズや設備内容を決めれば、おおまかな数字は出ますが、それに加えてどのような工法を採用するかによっても変動があります。

 

 

業者によっては最新の耐震技術を採用している場合もあり、一見費用が高く見えるときもありますが、その点は後に宣伝材料として使えるうえ、安心感がある分賃貸条件をより良いものに設定できる強みも出てきますので、どのような客層が期待できるかも考慮して、業者と相談しながら決めていくのが良いでしょう。

 

 

 

 

建物のだいたいの仕様が定まったら、面積と戸数でおおまかな費用が算出できます。

 

 

以下に示すのは部屋の広さ、設備ごとの１室あたりのおおまかな工事費用の目安です。

 

 

１K：300万円

１DK：400万円

２DK：550万円

３DK：650万円

 

 

 

あとはこの数字に一棟あたりの戸数を掛け算すれば大体の目安になります。

 

 

一棟が8室というのが標準的なサイズですので、１ｋなら2000万円台前半、３DKなら5000万円台くらいが相場といえるでしょう。

 

 

これ以外に部屋に特別な設備を追加した場合はそのコストも加算されます。

 

 

生活様式の変化に応じてニーズの高い設備を設置すれば入居者を安定して確保できる強みとなるので、コスト効果を考えながら、慎重に検討を進めましょう。

 

 

 

それ以外のコスト

 

 

また、建築費用以外のコストももちろん必要となってきます。

 

 

インフラとなる水道や電気などの敷設工事コストはもちろん、これらを引くために地方自治体ごとに定められている負担金（水道、下水道などに設定されています）も発生します。

 

 

 

 

他にも建物周辺をめぐる外溝や、駐車場の設置が必要な場合はその敷地と工事費用があります。

 

 

更には登記に関する諸費用、火災保険や地震保険の加入も必要ですので、これだけで最初に100万円以上、規模次第では数百万円のコストがかかることを考えておかねばなりません。

 

 

 

建築会社を選ぶ時のポイント

 

 

ごくおおまかなコストのイメージがついたなら、建築業者に相談をしてみましょう。

 

 

上記で示した数字はあくまで目安ですので、実際には建築予定している土地の状況によって、大きく変動することがあります。

 

 

当然のことですが、相談は一社だけでなく、複数の業者に相談するようにしましょう。

 

 

 

 

発生する費用が非常に大きいうえ、一度工事が始まってからの大幅な変更は困難なので、業者の話を聞きながら得られた情報を自分なりに調査し、じっくり勉強するつもりで話を煮詰めていきましょう。

 

 

建築会社ごとに得意とする分野が異なりますが、建築が終わった後のメンテナンスまで請け負ってオーナーとの連絡を取り合っていることがほとんどで、経営を長期継続したときに発生する課題についても詳しく、建築前から後に問題となりそうなポイントについて積極的なアドバイスをもらえるような会社を優先して契約候補に残していくと良いでしょう。

 

 

アパート建築はあくまでスタートに過ぎず、本番はその後の賃貸経営です。

 

 

最近では建築会社がその後の運営サポートまで請け負っているケースも珍しくなく、条件次第では建築から入居者の募集と対応まで代行してもらうことも可能となっています。

 

 

土地と初期費用はあっても、経営経験がなく不安という場合は、このような総合サポートをしている会社に相談してみるのが良いでしょう。

 

 

 

不動産ローンを活用することも

 

 

なお、費用面については、不動産投資ローンを初期費用に充てる方も少なくありません。

 

 

大抵の金融機関が事業性の不動産投資ローンを商品として準備していますので、土地の購入、建物の建築費用にすることができます。

 

 

 

 

もちろんその後の運営で得られる収益で返済できるよう、十分な計画を練って利用する必要があります。

 

 

これらの点についても上記の一括運営サポート会社が銀行と提携しているケースが多く、利率に応じた返済も視野に入れた建築費用の算出から、賃貸費用の設定まで相談できるので、自分の資産、収入状況、所有している土地があるかどうか、建築した場合に期待できる入居者層とその数などの調査検討も行ってもらえる場合もあるので、これらを一括して依頼することも視野に検討を開始するのが良いでしょう。