物件を売る際の比較

 

 

不動産投資の方法としてアパートやマンションを所有して賃貸物件として貸し出して、家賃収入を得ることができます。

 

 

家賃収入を得る物件は、マンションやアパートを1棟丸ごと購入する他にも、分譲マンションで一部屋を入手して貸し出す方法もあります。

 

 

マンションの一室を貸し出す場合には、1棟分を丸ごと購入するよりも初期費用が安いというメリットがありますが、他にも多くのメリットが存在します。

 

 

この方法であれば、過去に自分で居住するために購入した物件が不要になった場合でも有効に活用することができます。

 

 

アパートを購入または建設して1棟を丸ごと運用する場合には、高額の修繕費用や管理費用が必要です。

 

 

自分で管理をしない場合には、管理会社を探さなければなりません。これに対して分譲マンションを区分所有する場合には、修繕費用や管理費用の金額が少なくて済みます。

 

 

 

 

アパート経営をやめたい場合には物件の売却先を探す必要がありますが、1棟のアパートを丸ごと購入してくれる人は多くありません。

 

 

買い手を見つけるために、売却価格を下げなければならない場合があります。

 

 

建物の老朽化が激しいと売却先を見つけることができないので取り壊して更地にしなければなりませんが、入居者が残っている状態であれば立ち退き交渉や補償金を支払わなければなりません。

 

 

アパートを所有して賃貸物件として運用する場合には、出口戦略が立てにくいというデメリットがあります。

 

 

これに対して一部屋だけの区分所有であれば、運用をやめて物件を手放したい場合にも比較的容易に買い手を見つけて売却をすることができます。

 

 

アパートを購入した後に立地条件が悪くて入居率が悪いと赤字状態が続くことになってしまいますが、分譲マンションであればすぐに売却して別の物件を購入することができます。

 

 

分譲マンションであれば入居している人に部屋を買い取ってもらうことができるケースもあり、出口戦略が立てやすいというメリットもあります。

 

 

 

空室リスクや利回りに関しての比較

 

 

不動産投資で分譲マンションの一部屋を購入して運用する場合には、デメリットも考慮しておかなければなりません。

 

 

分譲マンションの部屋であれば簡単に購入したり売却することができますが、数が限られているので空室リスクが大きくなります。

 

 

分譲マンションの一部屋を運用する場合には入居率が0%か100%のどちらかなので、入居者がいなければ管理費や固定資産税で赤字になってしまいます。

 

 

 

 

アパートであれば一部の部屋が転居して空室になる場合もありますが、全体として見れば常に一定の入居率をキープすることができるので空室になるリスクを低くすることができます。

 

 

ただし複数の分譲マンションで分散して部屋を入手して運用を行うことで、全体として一定の入居率を維持することができる場合があります。

 

 

アパートを1棟丸ごと運用した方が1軒あたりの管理費用が少なくて済むので、トータルの利回りが高くなるというメリットがあります。

 

 

これに対して分譲マンションの部屋を運用する場合には管理の効率が悪くなってしまうので、運用利回りが低くなってしまいます。

 

 

 

土地に関して

 

 

アパート1棟丸ごと購入した場合

 

 

アパートを1棟丸ごと購入すると土地も自分のものになるので、老朽化したアパートを取り壊した後に新たにアパートを建設したり雑居ビルに変更して別の方法で投資をすることができます。

 

 

最近は土地を貸し出して、コインパーキングや外国人観光客向けの宿泊施設として運用する方法も人気を集めています。

 

 

 

 

土地を所有することができれば、銀行のローンを利用しやすいという利点もあります。

 

 

一般的に土地の値段に対して8割程度までローンが利用できるので、初期投資の割合を低くすることができます。

 

 

自分で居住する目的であれば比較的容易に銀行の住宅ローンで低利でお金を借りることができますが、賃貸経営が目的で不動産物件を購入する場合にはローン審査が厳しくなってしまいます。

 

 

土地を所有している訳ではないので、銀行から借り入れができる場合でも金額が少なくなってしまいます。

 

 

資産運用を開始する場合には自己資金で新たに物件を購入するか、既に所有している部屋を利用する必要があります。

 

 

 

分譲マンションの場合

 

 

分譲マンションの場合は土地を所有することはできないので、運用をやめる場合には部屋を売却する以外に方法がありません。

 

 

ほとんどの分譲マンションは管理組合の規約で、居住以外の目的で利用することができません。

 

 

そのためゲストハウスとして旅行者に貸し出しをしたり、事務所などの別の用途に改装して運用する事は不可能です。

 

 

 

 

老朽化や地震などの災害でマンションを取り壊して新たに建設されることが決まった場合、物件を所有し続けるためには建設費の一部を負担しなければなりません。

 

 

建設費用を負担しない場合は、部屋の所有権を失うことになります。

 

 

分譲マンションを一部屋だけ購入して賃貸物件として運用する場合には多くのメリットもありますが、デメリットも存在することを理解しておくようにしましょう。