不動産投資を行う前に理解しておきたいこと

 

 

不動産投資には、広範な知識と資格が必要になります。

 

 

そもそも、不動産の売買は素人が勝手にやって良いものではなく、資格や認可を受けた人や法人がきちんと取引に参加しなくてはいけません。

 

 

これは、シェアハウスを含む不動産賃貸であっても全く同様です。

 

 

 

 

不動産は、法律的には財産に含まれる非常に高価なものであるため、その財産を扱うためには同じようにきちんとした立場のある人間が扱うことが求められます。

 

 

実際に、登記などに関しても専門の司法書士が行うことが普通であるため、前提としてまずこの点を理解しておくことが大切です。

 

 

 

キャピタルゲインとインカムゲイン

 

 

不動産投資を行う際には、不動産を直接的に売買して利益を出す方法と、不動産を賃貸することによって利益を出す方法の二つがあります。

 

 

前者はキャピタルゲインと呼ばれる方法であり、後者はインカムゲインと呼ばれる方法として定着しています。

 

 

特に、インカムゲインに関しては不動産の具体的な相場の情報などを理解しなくても一定周期で収益を得ることができるということもあって、サラリーマンなどの一般人であっても管理を行うことが可能です。

 

 

 

 

実際にインカムゲインで収益を出していく場合には、サブリースという方法が用いられることがあります。

 

 

普通、物件を購入して収益物件として扱う場合には、部屋を貸してほしい人と賃貸借契約を締結することによって収益を得るための準備が整います。

 

 

ただ、こうした方法で必ず収益を得ることができるとは限りません。

 

 

何故かというと、そもそも入居者を探すことができないケースもあるからです。

 

 

特に、シェアハウスなどを利用して他の人に物件を賃貸する場合には、日本人だけではなく外国人がその部屋を借りてくれることを想定して話を進めていかなくてはいけません。

 

 

当然ですが、外国人向けのガイドラインも作らなくてはいけませんので、一般人には時間がかかってしまう可能性のある方法だと言えます。

 

 

そこで、サブリースシステムを利用するのです。

 

 

 

サブリースシステムとは

 

 

サブリースとは、保有している物件を不動産会社などに賃貸することによって、その不動産会社に当該物件の賃貸管理を任せるシステムのことを意味します。

 

 

この場合、不動産会社に対して賃料の何％かを支払ったり契約料金を支払っておくことで、不動産の所有者も収益物件としての利益をきちんと手に入れることができるようになります。

 

 

サブリースは、特に不動産賃貸や不動産投資に関して知識のない人は、投資に時間をかける人ができない人にとっては非常にメリットが多いシステムだといえます。

 

 

そもそも、不動産会社に対して賃貸管理を任せるということは、それらに関する契約上の手続きについても全て任せることができるということを意味します。

 

 

例えば、不動産賃貸で賃借人を探す場合には空室をなるべく作らないように色々な対策を講じなくてはいけません。

 

 

当該不動産の宣伝費や、それに伴う広告などを作って不動産を賃借できるということを多くの人に知ってもらう必要があるわけです。

 

 

しかし、当然このような対策をする場合には広範な知識が必要になりますし、何よりも広告費などを負担しなくてはいけません。広告費を使ったとしても空室が埋まる保証もありませんし、初めて不動産投資を行う際にはかなりリスクのある対策だと判断できます。

 

 

 

 

この点、サブリースを利用すると所有物件が空室になっても、契約上の特約によって不動産会社から一定の賃料を受け取ることができるようになっています。

 

 

つまり、空室保証の取り決めが存在するのです。

 

 

不動産投資の初心者にとって空室の問題はかなり深刻な問題なのですが、こうした方法を利用するとその問題を解決できるため効率的に収益を得ることが可能になります。

 

 

また、広告料に関しては実際に賃貸借契約が締結されたときに生じる賃料から支払うことができます。

 

 

そのため、不動産のオーナーが負担すべきことが非常に少ないのです。

 

 

 

気を付けること

 

 

また、実際にシェアハウスとして貸し出す場合には不動産のオーナーはその不動産会社になります。

 

 

文字通り、サブとして不動産会社が賃貸借契約の責任をとってくれますので、外国人とのやり取りであっても迷うことなく契約まで進めていくことが可能です。

 

 

不動産関連でオーナーが負担しなくてはならないのは、当該物件に関する修理費や付帯設備などの整備費などだけです。

 

 

それ以外に関しては表立ってオーナーが何か取り組みを行わなくてはいけないこともありませんので、安心して任せることができます。

 

 

 

一つだけ注意をしておく必要があるのがサブリースの賃料の改定です。

 

 

このシステムには、保証賃料が存在するのですが貸主と借主の双方が同意をすれば賃料の改定を行うことができるという旨の特約が明記されていることがあります。

 

 

保証賃料が小さくなるということは、不動産物件の本来のオーナーである所有権者の収益も小さくなることを意味しますので、この点だけは注意をしておく必要があります。

 

 

契約の文面をよく読んで、納得のできる契約をしなくてはいけません。