ローンを組む時に確認されるもの

 

 

収益物件をフルローンで購入できますが、リスクもある方法なので適しているのか十分に検討してから利用すると良いでしょう。購入費用を全てローンにするため、頭金を用意できていない人でも不動産投資を行えるメリットがありますが、利用するには審査に通らなければなりません。

 

 

通常は不動産投資ローンは2、3割程度は自己資金を用意するものなので、これが全くないと審査に不利になります。

 

 

返済できなくなったときには収益物件を売却して資金の回収を行いますが、その金額が残高を下回ってしまうケースもあるため、簡単に組めるものではありません。

 

 

ただし、審査では収入や自己資金だけでなく資産も確認されます。

 

 

そのため、現金を持っていなくても価値のある資産を持っていれば審査で有利です。

 

 

ローンは家賃で返済していくため、高い家賃収入が期待でき、売却時の価格が低下しないと予想できる評価の高い物件を使用することも重要です。

 

 

 

 

フルローンを組むときの評価は銀行によって異なりますが、甘ければ良いということでもないので注意しましょう。

 

 

借りられなければ意味がないので、甘い方が都合が良いように考えられますが、返済できなくなった場合に問題になります。

 

 

ある銀行が100と評価して審査に落ちたところ、別の銀行では150と評価して借りられた場合、開きが大きいので売却時に値下がりする危険性が高いです。

 

 

返済しきれなかった分はその後も払い続けることになるので借金だけが残ってしまい、債務整理に陥る危険性もあります。

 

 

 

ローンを組むときに注意したいこと

 

 

不動産投資ローンは低金利ですが、借り入れ額が数千万円を超えていると利息も高くなります。

 

 

これは運用するときの負担になるので赤字になる要因です。

 

 

特に空室には注意が必要になり、収益が減ってしまうのでローンの支払いが滞ってしまう場合もあります。

 

 

新築で運用するときは十分な入居者が集まるまでに時間がかかるため、無理な計画を立てると破綻します。

 

 

 

リスクを避けるなら

 

 

リスクを避けて収益物件をフルローンで購入するのであれば、高額になり破綻する危険性の高い新築物件ではなく、安くなる中古物件から収益性のあるものを探す方が良いでしょう。

 

 

評価額がどの程度になるのが妥当なのか、銀行の判断に任せるのではなく、自分で推測できるように周辺の物件の相場を確認することも必要です。

 

 

これにより相場よりも高い物件を購入してしまい、売却時に大幅に値下がりして困る危険性を抑えられます。

 

 

運用を開始した後は家賃収入だけ使うのではなく、本業の収入も合わせて繰り上げ返済を行い、早めに元本を減らすのが効果的です。

 

 

 

 

ただし、この方法を行う場合、繰り上げ手数料を取られてしまうことがあるため、それ以上に利息を減らせる効果があるときに利用しましょう。

 

 

また、購入費用を全てローンにすると言っても、自己資金を全く手元に用意しておかないで利用するのはやめた方が良いです。

 

 

前述のようにすぐに家賃収入が入るわけではないため、入居者が想定したように集まらないと返済に行き詰ってしまうので、利用するときには購入費用にしなくても十分な自己資金を貯めてから行うのが安全です。

 

 

本当に必要なのか検討することも重要になります。

 

 

例えば収益物件を探していたときに、予算をオーバーしていても非常に収益性の高い物件を見つけたときに、十分な頭金を用意できるまで待っていると他の人に買われてしまうので急がなければなりません。

 

 

このような明確に利益に繋がると判断できる物件を買い逃さないために利用を検討するのであれば有効な手段になりますが、何も考えずに頭金がなくてもローンを組めると考えて利用するのは適切ではありません。

 

 

 

不動産会社の言うことを鵜呑みにしない

 

 

不動産会社は必ずしも購入者の味方とは言えず、自分の業績を上げるために物件を売ることを優先するような営業もいます。

 

 

資金不足を理由に購入を悩んでいるときに、フルローンで対応できると勧められても、本当にそれで安全に返済していけるのか考えてから利用を決めましょう。

 

 

この計画を立てる際に重要なのが、どの程度の収益が見込めるのか正確に見積もることです。

 

 

利回りは提示されているものを鵜呑みにするのではなく、その根拠になっている家賃が周辺の似た物件と比べて適切なものになっているか、管理費や税金、利息の支払い、管理を委託するのであればそれにかかる手数料を差し引いて、実質の利回りを把握する必要があります。

 

 

 

 

家賃収入は運用開始直後が最も高く、それ以降は少しずつ下がっていくことや、大規模修繕などの大きな支出があることも考慮に入れましょう。

 

 

利用する不動産会社が信用できるところなのか、不動産投資のデメリットを聞いて丁寧に教えてくれることも確認しておくと良いです。

 

 

収益物件をフルローンで購入することは、返済できなくなった場合のデメリットが大きなものなので、十分な自己資金を用意した上で利用するのであれば有効に活用できるものです。

 

 

お金がなくても買える、と考えていると失敗するので利用しない方が良いでしょう。