フルローンが可能になった理由

 

 

金利が高かった頃には、投資向けの不動産を購入した時に、返済額も多かったため金融機関から融資を受ける場合には、ほとんどの場合は頭金を３割入れる必要がありました。

 

 

何故なら不動産ローンの返済額が大きかったので、家賃収入だけで頭金なしの全額ローンの月々の返済に足りなかった事や、不況によって賃貸物件の空室率が高くて、投資物件の利回りが悪かったからです。

 

 

 

 

それが政府と日銀が行ったマイナス金利政策によって、住宅ローンの月々の返済金額が減少した事や、好景気になったため物件調査で厳選された好立地の優良物件ならば、家賃を高額にしても借り手が見つかり空室率も減って不動産投資の利回りもかなり良くなったため、一切頭金を使わないフルローンで投資する事が出来るようになりました。

 

 

それ以外にフルローンができるようになった理由は、マイナス金利政策によって金融機関も嘗てのように赤字国債を買って運用していると資産が目減りしてしまうようになって積極的に融資するようになった事や、オリンピックなどの要因で土地がミニバブルを起こして上昇しているため、もし返済が滞っても担保価値の上昇が予想されたから可能になりました。

 

 

 

失敗しないためのポイント

 

 

こんな小所得の若いサラリーマンでもフルローンで不動産の物件運用ができる夢のような時代になりましたが、実際に投資して成功している人ばかりでなく、失敗している人の話も少なからずTVのニュース番組の情報コーナーなどで目にします。

 

 

そこで初心者でもフルローンでの不動産投資で失敗しないようにするために大切なポイントをいくつか紹介します。

 

 

避けた方が良いのは、新築マンションの1室の分譲不動産投資です。

 

 

 

 

何故かというと頭金なしで全額住宅ローンで融資を受けた場合には、例えマイナス金利でもかなり高いローンの返済が必要で、物件の家賃収入のかなりの部分が返済に充てられます。

 

 

凄く運がついていて、新築の頃の高い家賃でずっと長期間同じ借り手が賃貸し続けてくれればいいのですが、賃貸物件の場合は数年で物件の借り手が変わっていく事がよくあります。

 

 

そうなってくると一度誰かが住んだ物件は中古になるので、余程の好立地の人気物件でもない限りは家賃を少し下げないと中々借り手が付かないので家賃のほとんどがローンの返済に回り事になります。

 

 

まだ借り手がいる分には家賃収入があるので返済が出来て問題が無いんですが、分譲マンションの入居率が100％になる事はまずなく、空室になる可能性があってもし空室になったら一切家賃収入が入らなくなり、自分のお金でローンの返済をするリスクがあります。
だからリスク分散が出来ない1室の分譲物件の不動産投資で全額ローンを借りる事は避けた方がいいです。

 

 

 

お勧めはこの方法

 

 

出来れば頭金なしの全額住宅ローンで融資を受ける場合には、価格の安い中古物件のアパートやワンルームマンションの1棟投資を行う事が望ましいです。

 

 

何故かというと中古の物件の場合は新築で購入する場合に比べて、不動産を購入する時にかなり安く購入できるので、その分融資を受ける金額が少なくなって、毎月の住宅ローンの返済金額も減らせる事が出来るからです。

 

 

さらに一棟投資のメリットといて、もしも一つの部屋で空室が出たとしても、その損失を別の部屋の家賃で補填する事が可能です。

 

 

 

 

つまりアパートが10室あって、仮に1室が空室になっても家賃収入は90％が入り、最悪2室が空室になっても80％の家賃収入が入るので、安定した収入が確保できてローン返済の自腹リスクが少ないからです。

 

 

またアパート一棟投資の物件の管理を不動産会社に委託した場合には、空室が出た時の空室の家賃の8割保障サービスや、家賃を滞納する借り手が発生した場合の家賃保証サービスを行っている業者もあります。

 

 

そういった業者のサービスを利用する事でも空室や家賃滞納による賃料の減収を抑える事ができます。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
 

 

 

物件を探すポイント

 

 

また中古のアパート一棟投資の場合で、不動産ローンで融資を受ける場合には、借りるローンの金額を低く抑える事ができるため、例えローン返済期間を新築物件の不動産ローンより10年以上短くて早く返済できるようにしても、月のローンの返済金額が新築と同等に抑える事が出来るので、より短期間で返済して家賃収入を全額収入に出来るまでの期間を早める事が可能です。
 

 

それでも高利回りの格安の中古物件をいかに探すかが重要なポイントになってきます。

 

 

 
 

ではどうやってフルローンで購入してもキャッシュフローが安定する格安物件を探せばいいのかというと次のようなポイントで探すと見つかりやすいです。

 

地価上昇率が高くて上がり続けている地域で、将来も安定して上がって行くと予想できる地域を調査して、そういった上昇傾向の土地に立っている物件を探すのも有効です。

 

何故ならそういった不動産価格が上昇傾向の土地の場合は、周辺の家賃相場も高いので高い家賃収入が取れて、さらに地価が上昇すると所有しているだけで物件の価格が上昇するので、上がったところで転売すれば高く売れて転売益も稼げるからです。