日本では年金問題で不安を感じている人も多く、将来のことを考えて若いうちから様々な投資を行う人が増えています。

 

 

株やFXだとハイリターンが期待できる半面リスクも大きいので、比較的安定している不動産投資に注目が集まっています。

 

 

不動産の中でもワンルームマンションなどの区分所有投資は、サラリーマンにも人気があります。

 

 

 

借金をどうするか

 

 

不動産投資のハードルのひとつが借金です。

 

 

資産家の中にはアパートやマンションを1棟購入して投資を行う人もいますが、サラリーマンの場合1棟購入するのは無理があります。

 

 

 

 

 

 

ワンルームマンションの場合、物件によっては貯金をかき集めれば購入できるマンションもあります。

 

 

最初に区分を購入して、不動産投資に慣れてきたら少しずつ投資のスケールを大きくしていく投資家も多いです。

 

 

 

マンション投資の3つのポイント

 

 

マンションを対象に投資を行う場合、大きなポイントが3つあります。

 

 

 

利回りと稼働力

 

 

ひとつは利回りで、区分所有の場合は実質利回りが10%くらいあった方が安心です。

 

 

利回りを上げるためには、最初の交渉が大事です。

 

 

株などは価格交渉ができませんが、不動産なら価格交渉ができます。

 

 

担保力も重要で、お金を借りる場合は担保力がどのくらいあるかは大きなポイントです。

 

 

ワンルームマンションを購入しても、空き室の状態が続くと利益が出ないので注意が必要となります。

 

 

空き室率はアクセスの良さや周辺環境から推察します。

 

 

若いサラリーマンでも投資が十分に可能なワンルームマンションには、メリットとデメリットがあります。

 

 

数百万円で購入できる物件であれば、貯金だけで購入することも可能です。

 

 

 

 

 

 

日本は低金利時代が続いているので、2桁の利回りが期待できる投資は大きなメリットです。

 

 

区分の場合はオーナーが多く流動性が高いのも魅力があります。

 

 

銀行の中には少額のローンを嫌がるところもあり、ローンを断られても理由は教えてくれないというデメリットがあります。

 

 

1棟のアパートやマンションと異なり、ワンルームマンションは毎月の収入が少ないです。

 

 

区分に慣れてきたら1棟が欲しくなる人も多いですが、1棟となるとリスクも大きくなります。

 

 

区分の場合と同様に、1棟購入する場合も利回りや担保力、稼動力が重要です。

 

 

1棟の場合は、特に担保力が大きなポイントとなります。

 

 

担保力

 

 

ワンルームではなく1棟を購入するとなると、融資を受けないと購入できないことが多いので担保力は非常に大事です。

 

 

担保力というのは、その物件がどのくらい稼げるかということです。

 

 

物件選びでは立地がとても重要で、駅から近くて周辺環境が良い場所にあるマンションだと空き室のリスクが低くなります。

 

 

多少古くても都心にあるマンションであれば賃借人が入るので、都心のマンションを中心に投資を行っている人は多いです。

 

 

急にお金が必要になり、投資用に購入したワンルームマンションを売却する場合は税金がかかります。

 

 

 

 

 

 

投資物件売却でかかる主な税金としては、所得税と住民税が知られています。

 

 

所得税も住民税も長期保有の物件であれば税率が少ないですが、短期保有になると高い税率が課されます。

 

 

税金は売却価格全体に課せられるのではなく、売却利益に対して課税されることになります。

 

 

長期保有なのか短期保有なのかは、物件の売却を行った年の1月1日の所有期間を見て判断します。

 

 

 

 

譲渡所得

 

 

譲渡収入から取得するための費用と譲渡費用を引いたものが譲渡所得になります。

 

 

譲渡収入というのは売却価格のことで、取得するための費用は売却した物件の購入代金や登記費用などです。

 

 

仲介手数料や印紙税は譲渡費用になります。

 

 

マンション売却の譲渡所得税には軽減措置があり、マンションの保有期間が5年以上あれば5年未満の場合に比べて税率が半分になります。

 

 

マンションなどの不動産は、建物と土地に分かれています。

 

 

建物の部分は税の上では毎年減っていくと考えることができます。

 

 

 

 

 

 

減った分のことを減価償却と呼んでいます。

 

 

マンションを売却するときの税金はマンションを取得してから5年以上か5年以内かで金額がかなり異なりますが、これは短期間での転売を防ぐためです。

 

 

5年以上のマンションを売却することで得られる所得を長期譲渡所得と呼び、5年以下のマンションを売却することで得られる所得を短期譲渡所得と呼びます。

 

 

 

税金には優遇措置がある

 

マンションを売却しても、購入した時の価格より安かった場合は非課税になります。

 

 

一般的に不動産を売却してマイナスが出た場合は他の所得との通算が不可能です。

 

 

通算することが可能なのは同じ年に売却した別の不動産の利益のみとなります。

 

 

マンションの売却金額がローンの残高よりも低い場合は税金の優遇措置があります。

 

 

 

 

 

 

住宅ローンの残高からマンションを売った金額を差し引いた金額は、他の所得と通算できます。

 

 

優遇措置には条件があります。

 

 

売却マンションが居住用で譲渡した住宅を5年以上所有し、住宅ローンの返済期間が10年以上残っているという条件をクリアすれば優遇措置を受けることが可能です。

 

 

不動産の場合は売却してかかる税金の金額が大きくなることが多いので、後で困らないように事前にしっかりと把握しておくことが大切です。