『かぼちゃの馬車、魔法が解けたシンデレラストーリー』

 

 

2018年に入ってからかぼちゃの馬車、魔法が解けたシンデレラストーリーと言って新聞やその他のニュースでも取り上げられていますが、女性専用のシェアハウスであるかぼちゃの馬車を運営する不動産会社スマートデイズが、物件所有者への賃借料の支払いを突然停止し、トラブルになっていると報じられました。

 

 

 

 

スマートデイズは自社が建築販売したものを、約700名の所有者との家賃を保証した契約であるサブリース契約を締結して約800棟、部屋数で言うと10,000室に上り、4年余りで急拡大を遂げました。

 

 

しかし物件数が以上ともいえるペースで積みあがる一方で、入居は全く追い付いていなかったのが実情のようで建築販売によって手に入れた利益を賃料に充てて、サブリース事業の赤字を補填するという、一種の自転車操業のような経営を続けていた可能性が高いと言えます。

 

 

しかしほぼ全ての物件の融資を行うなど積極的にこのビジネスを支えていたスルガ銀行が、2017年の10月あたりから融資する基準を厳しくするように方針転換したことで建築のペースが急激に鈍り、販売の利益でサブリース事業の赤字を補填できずに資金繰りが悪化したとの説明をスマートデイズ社はしています。

 

 

 

なぜトラブルがおきてしまったのか

 

 

スルガ銀行側は返済が止まっても当面は差し押さえなどを行わないと明言しており、オーナー側との個別交渉に前向きな姿勢を示していますが、オーナー側としては今後責任を追及していく姿勢を示しているようです。

 

 

このトラブルでは運営会社とのサブリース契約とシェアハウスという特性に問題があったのではないかと思います。

 

 

 

 

供給する会社と運営が同一で、その会社からの賃料収入に依存せざるを得ない状況のため、運営する会社の経営状態の影響が大きいことと、シェアハウスは運営する会社の営業の言葉を全てその通りにしてオーナーも銀行もオペレーション物件を賃貸物件として混同してしまったのが最大の原因のような気がします。

 

 

不動産投資をやっていればこのようなリスクは可能性としては有りうるのですが、できるのなら避けたいものですし、こういったものというのは数多くある中でもほんの一部で、それがこのように大きく報道されてしまったというのが実態です。

 

 

シェアハウスにはメリットやデメリット、そしてリスクをきちんと自分の中に落とし込んで行うべきと思います。

 

 

経営資格は何も必要がなく誰でも参入できるため、競争が激しい現状でもありますので特にそのように思います。

 

 

 

メリット

 

 

まず主なメリットですが総収入が多いというものがあります。

 

 

シェアハウスは個別の部屋にそれぞれ家賃を設定させるため、同じ一戸建てでもと戸建経営よりも収入が多い傾向にあります。

 

 

そして戸建てのメリットとして改修のしやすさもありますね。

 

 

シェアハウスでは部屋数が多いため、すぐに改修費に家賃収入などで得たお金を回す事が出来て、さらに家賃を高く設定するという経営が可能な点があげられます。

 

 

 

 

また空室リスクを回避できるという要素もあります。

 

 

一人が退去しても他の人が部屋を借りている限り家賃収入を確保する事ができますので、戸建てと同じ形態でマンションなどの集合住宅と同じ特徴を持つという事が最大のメリットと言える事でしょう。

 

さらには利用者の層が広いというのも重要な要素です。

 

戸建て経営では家族、集合住宅では単身者や家族向けなどの利用者層が多いですが、旅行や出張などの一時的な利用を考えている人の需要も考えられ、海外から来た人、外国人の利用者も多いなど需要の幅が非常に広く、物件が埋まりやすいというメリットがあるのです。

 

 

 

デメリット

 

 

その一方でデメリットもありますのできちんと押さえておきましょう。

 

 

一番多いのが入居者間のトラブルが普通の不動産と比べて多い点です。

 

 

元々は知らない人同士がかなり近い距離で一緒に住む事になり、またそれを学生寮のように先生の指導の下で生徒が暮らしている訳ではなく、ただ知らない者同士が近い距離で暮らしているだけなので些細な事からトラブルに発展しやすい環境にあります。

 

 

そのため、人間関係が悪化する事もあり場合によってはすぐに退去してしまう事もあり得ます。

 

 

 

 

また日本では認知度の低さもあるでしょう。

 

 

海外ではわりとメジャーな存在ですが、日本人にはまだまだ馴染みが浅いと言えるでしょう。

 

 

とりわけ日本では他人と積極的に関わろうとする人は少ないため他人と近い距離で生活する事に対して不慣れです。

 

 

そのためどうしてもメインとなるターゲットは外国人が中心となってしまうのです。

 

 

一言で外国人と言っても国によって習慣は違いますし宗教の問題もありますから、多国籍にするほど管理が難しくなると言えるでしょう。

 

 

そして管理と言えば複数人の人が一戸建てのような住居に住むわけですので、通常の戸建て経営よりも管理は当然大変になります。

 

 

クレームもおおく発生し設備管理もしなければなりません。

 

 

住人同士が自ら進んでやってくれる場合もありますが、そうでない場合は経営者が管理しなければなりません。